案例3

　　買房之事了結(jié)了，中介費又起波瀾

　　和前面兩個案例相比，這個例子更離奇。

　　經(jīng)中介的介紹，阿徽和花花(均為化名)簽訂了《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，約定花花將名下的房子以83萬元的價格賣給阿徽。簽協(xié)議時，阿徽支付了3萬元定金。并且阿徽還和中介簽訂協(xié)議，確認傭金和支付方式，當日支付1萬元，另有1萬元在辦理過戶手續(xù)時再支付。

　　過了幾個月，花花突然表示，因為房子之前有貸款，需要解押，而她目前沒有足夠的解押款，無法按照約定時間解押過戶?；ɑㄌ岢?，解除協(xié)議，同意雙倍返還定金。之后，阿徽收到了花花支付的6萬元，買賣房子的事就此作罷。

　　事情并沒有結(jié)束。中介認為，既然已經(jīng)促成了雙方簽協(xié)議，中介費應當照付。催討無果，中介提起訴訟，法院作出判決，要求阿徽支付中介費余款1萬元以及相應的違約金。

　　判決之后，阿徽付了這筆錢，但他并不甘心。因為在法庭審理時，花花說出了自己反悔的另一個理由——那時同一個路段上差不多的戶型都已經(jīng)賣到100多萬了，而她卻只賣83萬元。而且花花還說，當初解除合同時，中介勸她，隨著房價上漲，即使支付雙倍定金也不會吃虧。

　　阿徽轉(zhuǎn)而起訴花花，要她賠償損失，即2萬元中介費、資金占用費、律師費等。

　　法院裁決

　　該案歷經(jīng)兩級法院的審理，最終法院認為，雙方合同解除的過錯在于花花，花花應對其違約行為承擔責任，其雙倍返還定金后，并不免除賠償阿徽損失的責任。依據(jù)雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，一方違約的，除向?qū)Ψ匠袚`約責任外，還應承擔對方因解決糾紛所產(chǎn)生的訴訟費用、仲裁費、律師費、差旅費等一切費用。

　　因此，判決花花向阿徽賠償2萬元中介費、5000元律師費，資金占用費按照銀行同期同類貸款利率來計算。

　　【業(yè)內(nèi)觀點】

　　違約若納入信用記錄

　　可有效培養(yǎng)契約精神

　　據(jù)了解，近期二手房市場違約頻發(fā)的主要原因是，二手住宅房價上漲，二手住宅交易時間長，二手房房主違約成本低。

　　廈門房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會副秘書長林永洪說，目前的合同條款中，普遍規(guī)定一旦違約，違約方需要雙倍返還定金。而購房者確定購房意向的時候，只交兩三萬元的定金，房東如果違約，只需要賠償幾萬元，但如果購房者交了10萬元的定金，房東違約就需要返還20萬元的定金，違約成本變高，就會有壓力。

　　“還有另外一種方法可以增加違約成本。”林永洪說，按照《合同法》的規(guī)定，二手房買賣雙方在合同中可以規(guī)定，任何一方違約要給對方支付房價的20%，作為違約金。廈門的住宅總價動輒上百萬，甚至幾百萬，違約成本也較高。

　　不少業(yè)內(nèi)人士提出，要減少違約行為的發(fā)生，還需要從個人信用社會評價體系建設(shè)入手。如果買賣二手房過程中出現(xiàn)的違約行為，會被錄入當事人在銀行或其他機構(gòu)的信用記錄，這種做法，也會給當事人的違約動機予以相應的警示，對于培養(yǎng)全社會的契約精神、守信風尚，都會產(chǎn)生積極的效應。

　　【律師說法】

　　保留購房證據(jù)

　　增加違約壓力

　　北京盈科(廈門)律師事務(wù)所合伙人盧玉瓊律師也認為，在合同條款中要盡可能增加違約成本。此外，最好在合同中約定，守約方主張權(quán)利時產(chǎn)生的調(diào)查費、公證費、差旅費、律師費用等，需要違約方承擔，進而增加房東違約壓力。

　　盧玉瓊說，遇到房東違約，購房者并非只能被動接受賠償。購房者可以要求解約，違約方返還定金；也可以拒絕接受返還定金，而是要求房東繼續(xù)履行合同。

　　她建議，購房者要注意保留購房證據(jù)，如短信往來、錄音、中介機構(gòu)相關(guān)書面證明等。