2月16日,北京嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策“京十五條”迎來周歲生日。過去一年,在嚴(yán)格的限購政策影響下,北京市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)走低,且成交量?jī)r(jià)屢創(chuàng)新低。而在政策疊加下,大量投資投機(jī)需求擠出了北京市場(chǎng),一定程度上保障了普通購房者的剛性需求,樓市在量?jī)r(jià)齊跌中重拾理性發(fā)展軌跡。
【調(diào)控改變了什么】
成交量:下降四成
郊區(qū)項(xiàng)目占比明顯上漲
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至目前,最近限購一年來,從2011年2月16日至今,北京新建住宅成交量為83541套,同比限購之前一年成交的106999套下調(diào)幅度達(dá)到了21.9%。而二手房住宅成交量則僅為96996套,同比限購之前一年的207376套下調(diào)幅度達(dá)到了53.2%。市場(chǎng)住宅總成交量為180537套,同比之前一年的成交量314375套,下調(diào)幅度達(dá)到了42.6%。
在過去一年,北京樓市成交量出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化,郊區(qū)項(xiàng)目占比明顯上漲。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示:最近一年中,北京城6區(qū),住宅成交量占據(jù)全市的比例為39%,而在限購之前一年這一比例為43.5%。特別是房山區(qū),在限購前一年成交量?jī)H占全市的9.6%,而最近一年占比達(dá)到了12.2%。密云的成交量比例也達(dá)到了5.4%,而在限購之前一年占比為4%。
北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,限購一年后,北京新建住宅成交金額前100項(xiàng)目中,總成交額為974億,同比之前一年的1376億,下調(diào)幅度達(dá)到了402億,下調(diào)幅度達(dá)到了41.3%。與此同時(shí),北京樓市庫存急劇上升,相比限購前的9.29萬套,而日前住宅庫存為11.97萬套,住宅庫存量增加了2.7萬套左右。
偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮分析認(rèn)為,由于2011年2月之后“限購”、“限貸”等政策嚴(yán)重限制各類購房需求釋放,即便是企業(yè)具備推盤動(dòng)力,新增供應(yīng)量明顯上漲,但最終成交量依然出現(xiàn)明顯下降;另外,隨著“供過于求”市場(chǎng)的逐步積累,新建商品住宅存量已達(dá)歷史高點(diǎn),市場(chǎng)逐步呈現(xiàn)“買房市場(chǎng)”特征,成交價(jià)格也在年底出現(xiàn)下調(diào)。
價(jià)格:商品住宅均價(jià)降2萬以下
與以往調(diào)控不同,“京十五條”調(diào)控政策要求更加嚴(yán)格,加之累積的信貸政策的影響,政府的整體調(diào)控決心,促使消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)下降信心濃厚。2011年2月份調(diào)控政策嚴(yán)格,整體業(yè)主心態(tài)在逐漸走低的市場(chǎng)環(huán)境下逐漸回落,價(jià)格開始緩慢下降,至2011年10月份價(jià)格降幅加快。
根據(jù)北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù),從2011年2月16日“京十五條”開始執(zhí)行至今,北京新建住宅均價(jià)為19955元/平米,同比下降3.4%;新建住宅成交量為83541套,同比下降21.9%;二手房住宅成交量?jī)H96996套,同比下降53.2%;住宅總成交量為180537套,同比下降42.6%。
據(jù)鏈家地產(chǎn)(微博)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),2011年北京實(shí)施樓市調(diào)控政策后,房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭得到抑制。目前北京二手房成交均價(jià)大約在21000元/平米左右,與2010年4月水平基本相當(dāng)。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為,從當(dāng)前的價(jià)格水平來看,價(jià)格基本上回到了調(diào)控前水平。調(diào)控期間,價(jià)格下降幅度達(dá)到了15%以上,甚至超過了2008年價(jià)格降幅,可見當(dāng)前的價(jià)格調(diào)控效果明顯。
人群結(jié)構(gòu):中年人成購房主力
在過山車般的行情變化中,購房群體也回歸自住需求,投資及投機(jī)購房基本絕跡。引人注目的是,一年來,本市非京籍購房者比重下降了25%。
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì),受限購政策影響,當(dāng)前購房結(jié)構(gòu)發(fā)生變化,首先表現(xiàn)在兩個(gè)方面:一是貸款購房人群減少明顯,當(dāng)前市場(chǎng)中主要購房群體為融資能力相對(duì)較高的剛需或者改善人群。另外,當(dāng)前外地人購房人群減少明顯。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì),自限購政策實(shí)施起至今,京籍個(gè)人購房者占比為87.2%,相比新政實(shí)施前的一年(2010年2月17日至2011年2月16日)上漲25.1%,非京籍購房個(gè)人比重下降25.1個(gè)百分點(diǎn),其中外地個(gè)人購房者所占比重僅為11.2%,減少25.7個(gè)百分點(diǎn);另外,企業(yè)購房比重上漲0.5個(gè)百分點(diǎn),達(dá)到1.2%。
從購房年齡來看,從第一次調(diào)控后,消費(fèi)者的購房年齡呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì)?!熬┦鍡l”調(diào)控一年,消費(fèi)者的購房年齡為36歲,與第一次調(diào)控后相比略有上漲,與2009年相比,大約增加了5歲左右。
“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為,受限購政策的影響,外地人購房需要提供5年以上的納稅證明,無形中拉高了外地人購房年齡。加之,信貸緊縮、購房能力相對(duì)較弱的年輕消費(fèi)者占比減少,促使購房平均年齡走高。購房人群的中年化趨勢(shì)明朗。
-政策回放
2011年2月16日,北京正式公布《北京市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹落實(shí)國務(wù)院辦公廳文件精神進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》(簡(jiǎn)稱“京十五條”),對(duì)已擁有一套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
此外,對(duì)已擁有兩套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市向其售房。
與2011年1月26日國務(wù)院公布的新“國八條”相比,“京十五條”在精神上保持了高度一致:合理引導(dǎo)住房需求,有效遏制投資投機(jī)性購房,落實(shí)地方政府和有關(guān)部門責(zé)任、嚴(yán)格執(zhí)行差別化住房信貸和稅收政策的主旨十分鮮明。同時(shí)對(duì)全國其他大中城市地方版調(diào)控措施的擬定,起到示范作用。
【2012年政策定調(diào)】
樓市調(diào)控不松動(dòng) 堅(jiān)持限購促房?jī)r(jià)合理
2月9日,北京市住建委召開系統(tǒng)工作會(huì)議,為年內(nèi)樓市定下了堅(jiān)持限購的調(diào)控基調(diào)。會(huì)議強(qiáng)調(diào),2012年將繼續(xù)保持房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)性和穩(wěn)定性,堅(jiān)定不移地執(zhí)行既有調(diào)控政策,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸,防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,從目前的數(shù)據(jù)來看,價(jià)格跌幅主要集中在郊區(qū),城區(qū)尚未出現(xiàn)明顯下降趨勢(shì),還有相當(dāng)多地區(qū)的住房?jī)r(jià)格沒有達(dá)到理想的目標(biāo),因此今年房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的總目標(biāo)還將繼續(xù)堅(jiān)持,北京將通過調(diào)控使房?jī)r(jià)回歸到一個(gè)理性的合理價(jià)格區(qū)間。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉表示,買賣雙方博弈加劇,限購限貸使得購房者期待價(jià)格下調(diào),但是投資手段匱乏、通貨膨脹依然是阻礙價(jià)格下滑的關(guān)鍵因素。特別是城區(qū)部分二手房房主依然堅(jiān)挺價(jià)格、惜售,這使得在價(jià)格依然居高不下的情況下,購房者入市謹(jǐn)慎。房?jī)r(jià)雖然已經(jīng)明顯下調(diào),但是絕對(duì)值依然比較高,購房者與開發(fā)商及二手房業(yè)主的心理價(jià)格差距巨大。從目前數(shù)據(jù)看,北京樓市已進(jìn)入明顯的下調(diào)周期。作為調(diào)控政策執(zhí)行力度很大的一線城市之一,北京未來房?jī)r(jià)下調(diào)的幅度也將領(lǐng)先全國。從目前看,北京樓市拐點(diǎn)已出現(xiàn),預(yù)計(jì)在未來6至12個(gè)月內(nèi),房?jī)r(jià)可能有10%至20%的下調(diào)空間。












