政策

　　調(diào)控還要加碼，加息或?qū)⒊掷m(xù)

　　繼“國八條”之后廈門出臺了地方調(diào)控細則，與其它城市相比，廈門的政策相對溫和，但較之2010年已有較大的升級，且對于外地客群占較大比例的廈門樓市來說，“限購”預(yù)期威力強大。

　　但從市場反應(yīng)來看，為躲避“限購令”鋒芒，高端項目集中備案，1、2月成交量不跌反漲，3、4月陷入觀望成交回落，5、6月成交量再次抬頭供需兩旺。廈門上半年的住宅成交量，超過去年同期水平，且價格依然堅挺。政策逐漸被消化，雖有部分需求被抑制，但整體調(diào)控成果不明顯。下半年，政策趨緊的勢頭不會改變，如果第三季度延續(xù)了第二季度的市場熱度，不排除第四季度出現(xiàn)政策加碼的可能。

　　央 行在2011年上半年6次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率，大中型金融機構(gòu)的存款準備金率攀升至21.5%歷史高位，2月9日和4月6日央行兩次加息，如此頻繁的經(jīng)濟手段，強烈預(yù)示了中央的經(jīng)濟整體調(diào)控方向，隨著通脹壓力的逐月增加，穩(wěn)健的貨幣政策面臨巨大挑戰(zhàn)，下半年，加息的可能性依然很大。

　　土地

　　供地步伐加快，開發(fā)商拿地謹慎

　　2010年，廈門土地市場呈現(xiàn)供需兩旺局面。今年4月7日，政府公布了2011年度土地供應(yīng)計劃，全年計劃供應(yīng)出讓62幅地塊，計劃供應(yīng)土地面積241.78萬㎡，比去年成交土地面積減少43%。截至上半年已供應(yīng)土地28幅，土地面積146.16萬㎡，其中有12幅土地將于7月開拍。隨著島內(nèi)外一體化進程的加速，城市進入快速發(fā)展期，集美新城、環(huán)東海域新城、翔安新城成為供應(yīng)熱點區(qū)域。在“限購令”作用下，市場投資風(fēng)向向商業(yè)辦公地產(chǎn)轉(zhuǎn)移，今年的供應(yīng)計劃也順應(yīng)了這一趨勢，加大了商業(yè)辦公用地供應(yīng)。

　　縱觀今年土地市場的變化，作為源頭的一級市場積極應(yīng)對“限購令”，今年的推地節(jié)奏一改往年固定的時間節(jié)點，不定期不定量上市，區(qū)域分布以島外為主，物業(yè)類型中商業(yè)辦公的比例明顯增加。上半年，整個土地市場經(jīng)營相對慘淡，僅小部分商業(yè)辦公地塊受到熱捧。未來，政府仍將根據(jù)房產(chǎn)市場的變化趨勢適時調(diào)整供地步伐，但在各項政策的圍剿下，企業(yè)拿地將更加謹慎，土地市場面臨較大的壓力。

　　市場

　　房價下行空間狹小，性價比高方能勝出

　　2011年5、6月市場開始回暖。然而，政策的影響不會隨著時間的推移淡化，后市仍不容樂觀。下半年，全市仍將有約30個項目開盤入市，五六月的大幅放量未能全部消化，市場存量持續(xù)增加，供求差距拉大，供過于求將更加嚴重。另一方面，隨著市場需求在這輪回暖中得到較好釋放，有效需求減少，尤其是高端住宅市場陷入了嚴峻客源不足困境，限購陰影下的“要么買不起，要么不能買”將持續(xù)。

　　廈門住宅市場價格基本呈逐年增加態(tài)勢，透過“漲”的背后，看到更多的是產(chǎn)品質(zhì)量的升級，一方面，島外配套逐漸完善，較多的樓盤向中高端方向發(fā)展；另一方面，政策規(guī)定自2010年4月8日后取得的島內(nèi)土地均要求精裝修，而島外也在逐漸普及中，建設(shè)成本的增加必然帶來房價的同步上漲。除去通脹的因素，其實廈門整體價格相對平穩(wěn)。

　　雖然政府打壓房價的決心堅定，下半年面臨更大的壓力，但廈門房價下行的空間較小，或?qū)⒊霈F(xiàn) “量跌價持”或“小幅下調(diào)”的局勢，新開項目在價格制定上將更加合理。未來，島內(nèi)泛豪宅化的趨勢已經(jīng)形成，短期內(nèi)價格調(diào)整空間較小，仍會高位盤整，可能以“附加值”的方式提升性價比；而島外，隨著競品增多造成的客戶分流，主打性價比的同時，是營銷手段之間的較量。