7月15日開始，廈門海滄區(qū)的二手房交易稅費(fèi)就要按照地稅評(píng)估價(jià)來征收，明年7月份開始推廣至全市。二手房稅費(fèi)新政將至，它會(huì)為普通購(gòu)房者帶來哪些變化？會(huì)比現(xiàn)在多繳稅還是少繳稅？應(yīng)該怎么辦理？昨日，導(dǎo)報(bào)記者帶著這些市民關(guān)心的問題采訪了廈門市地稅局。
稅費(fèi)多了還是少了？
買賣一套二手房，要交哪些稅？導(dǎo)報(bào)記者得知，個(gè)人買賣二手房需要繳納的稅種主要涉及營(yíng)業(yè)稅及附加、個(gè)人所得稅、契稅、印花稅、土地增值稅等。
以轉(zhuǎn)讓一套購(gòu)買時(shí)間不足5年的普通住宅為例，那么賣方營(yíng)業(yè)稅及附加是全額征收，稅率約為5.55%，個(gè)人所得稅稅率為1.5%(房產(chǎn)有增值的)，若購(gòu)買者購(gòu)買的該套住房為家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，契稅稅率為1.5%(如果面積低于90平方米，契稅稅率為1%)。
最關(guān)鍵的就是計(jì)稅依據(jù)，目前廈門二手房交易市場(chǎng)上很多按照三級(jí)市場(chǎng)基準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)來簽訂買賣合同，而指導(dǎo)價(jià)往往比實(shí)際成交價(jià)要低，所以稅費(fèi)也比較低。
二手房稅費(fèi)新政實(shí)施后，計(jì)稅依據(jù)就要變成地稅部門通過評(píng)估軟件自動(dòng)生成的評(píng)估價(jià)來確定，這個(gè)價(jià)格會(huì)高于現(xiàn)行的指導(dǎo)價(jià)，因而新政帶來的稅費(fèi)會(huì)比目前高。
新政時(shí)間以什么為準(zhǔn)？
需要提醒市民的是，是否按照稅費(fèi)新政來征稅，要以房產(chǎn)交易中心的收件時(shí)間為準(zhǔn)。如海滄區(qū)的二手房交易，收件時(shí)間在7月15日之后的(包括7月15日)，就要適用稅費(fèi)新政。
地稅評(píng)估價(jià)能查詢嗎？
有別于專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，地稅部門評(píng)估軟件計(jì)算的計(jì)稅評(píng)估價(jià)值不會(huì)以評(píng)估報(bào)告的形式出具給納稅人，而且也不會(huì)提供給市民查詢，而只是作為稅務(wù)機(jī)關(guān)判斷合同簽訂交易價(jià)是否偏低，以及確定計(jì)稅依據(jù)的主要參考。
新政后增加哪些手續(xù)？
稅費(fèi)新政實(shí)施后，買賣雙方交易仍沿用現(xiàn)有模式，即由廈門市房地產(chǎn)交易權(quán)籍登記中心統(tǒng)一收件，經(jīng)房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定應(yīng)納稅費(fèi)后，由權(quán)籍登記中心在納稅人繳清稅費(fèi)后發(fā)放土地房屋權(quán)證。在納稅人對(duì)計(jì)稅評(píng)估價(jià)值沒有異議并按時(shí)繳清稅費(fèi)的情況下，工作時(shí)限與權(quán)籍登記中心原對(duì)外承諾時(shí)限一致。
但市民在買賣二手房時(shí)要做兩件事：一是申報(bào)存量房交易信息。市民在權(quán)籍登記中心 “廈門存量房網(wǎng)上交易系統(tǒng)”備案時(shí)，應(yīng)按照房產(chǎn)類型 (住宅、商業(yè)、寫字樓、車庫(kù)和工業(yè))選擇填報(bào) 《廈門市存量房交易信息采集表》。凡涉及存量房交易稅收減免的，還應(yīng)當(dāng)同時(shí)填報(bào) 《存量房交易稅收減免申請(qǐng)核批表》。如遇到不需要網(wǎng)上備案存量房交易合同的，則要到窗口填報(bào)上述兩表。
需要提醒市民的是，兩表填寫要真實(shí)、準(zhǔn)確，如有虛假內(nèi)容，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
二是市民在辦理二手房交易申報(bào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供7份涉稅資料。
(1)《廈門市存量房交易信息采集表》。(2)《廈門市存量房交易稅收減免申請(qǐng)核批表》?！稄B門市存量房交易信息采集表》和《廈門市存量房交易稅收減免申請(qǐng)核批表》由納稅人自行打印，交易雙方同時(shí)簽字蓋章。(3)存量房買賣合同復(fù)印件。(4)納稅人身份證明。(5)賣方房產(chǎn)的購(gòu)入合同(須經(jīng)權(quán)籍登記中心備案)或合法發(fā)票或其他可以證明其購(gòu)入成本的證明。(6)與減免稅有關(guān)的書面資料。(7)單位轉(zhuǎn)讓存量房的，在向權(quán)籍登記中心申報(bào)交易前應(yīng)向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)土地增值稅，并將土地增值稅完稅憑證復(fù)印件或《廈門市土地增值稅納稅申報(bào)表(轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用)》復(fù)印件(零申報(bào)時(shí)提供)在申報(bào)交易時(shí)一并提交。
如何辦理稅費(fèi)減免？
符合條件的納稅人可以依法享受稅費(fèi)減免。市民在進(jìn)行網(wǎng)上備案時(shí)，凡涉及稅收減免的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)填報(bào)《存量房交易稅收減免申請(qǐng)核批表》，一并打印簽字提交。
需要提醒的是，以下五種情況的市民需要向權(quán)籍登記中心申請(qǐng)開具減免稅證明：
(1)中國(guó)公民轉(zhuǎn)讓自用5年以上并且是家庭唯一生活用房的。
(2)個(gè)人銷售首次上市的房改房，暫免征收個(gè)人所得稅。
(3)個(gè)人對(duì)外銷售購(gòu)買超過5年 (含5年)普通住房的。
(4)個(gè)人自建自用普通住房轉(zhuǎn)讓的。
(5)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的。
由該中心審核后出具《存量房交易涉稅減免信息審核證明》給稅務(wù)機(jī)關(guān)。
對(duì)評(píng)估有異議怎么辦？
那如果買賣雙方對(duì)地稅計(jì)稅評(píng)估價(jià)值有異議怎么辦？地稅部門表示，如果買賣雙方合同簽訂交易價(jià)低于計(jì)稅評(píng)估價(jià)的，應(yīng)先到辦理二手房交易手續(xù)的稅務(wù)機(jī)關(guān)駐征點(diǎn)確認(rèn)《廈門市存量房交易計(jì)稅評(píng)估結(jié)果告知書》。
如果經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)現(xiàn)場(chǎng)告知、解釋后仍不接受的，市民應(yīng)當(dāng)填寫《廈門市存量房交易計(jì)稅評(píng)估復(fù)核申請(qǐng)書》，并提供與房屋成交價(jià)格有關(guān)的書面材料，向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)核。稅務(wù)機(jī)關(guān)復(fù)核后應(yīng)出具復(fù)核結(jié)果通知納稅人，并據(jù)此計(jì)算相關(guān)應(yīng)納稅費(fèi)。
如果對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議，根據(jù)規(guī)定，納稅人可在依照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的計(jì)稅依據(jù)計(jì)算繳納稅費(fèi)或者提供相應(yīng)的納稅擔(dān)保被稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)之日起60日內(nèi)依法向市地稅局提出行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。
導(dǎo)報(bào)記者 香卉輝
