提要：5月3日，國(guó)資委發(fā)出名為《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求央企積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。這是自去年國(guó)資委對(duì)78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企下達(dá)“退房令”后，首次明確要求央企爭(zhēng)取多種途徑參與地方保障房建設(shè)。這被市場(chǎng)人士認(rèn)為是對(duì)此前局部地區(qū)安居工程保障不力，保障房建設(shè)資金缺位的回應(yīng)。而國(guó)資委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，央企當(dāng)中，參建保障房的主體主要是16家房地產(chǎn)央企，而另外五家“保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)但受到限制”的央企也將參與其中。
5月3日，國(guó)資委發(fā)出名為《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求央企積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。這是自去年國(guó)資委對(duì)78家非房地產(chǎn)主業(yè)的央企下達(dá)“退房令”后，首次明確要求央企爭(zhēng)取多種途徑參與地方保障房建設(shè)。這被市場(chǎng)人士認(rèn)為是對(duì)此前局部地區(qū)安居工程保障不力，保障房建設(shè)資金缺位的回應(yīng)。而國(guó)資委有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，央企當(dāng)中，參建保障房的主體主要是16家房地產(chǎn)央企，而另外五家“保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)但受到限制”的央企也將參與其中。
其他央企則不得建設(shè)保障房
在這份名為《關(guān)于積極參與保障性住房開發(fā)建設(shè)有關(guān)事項(xiàng)的通知》的文件表示，盡管地方政府是落實(shí)和推進(jìn)保障性住房建設(shè)的主體，但有關(guān)中央企業(yè)要及時(shí)收集掌握地方政府在保障性住房方面的規(guī)劃、進(jìn)度安排、項(xiàng)目資料和政策支持等信息，加強(qiáng)與地方政府有關(guān)部門的溝通，爭(zhēng)取通過多種途徑參與保障性住房開發(fā)建設(shè)。
一位國(guó)資委官員透露，國(guó)資委正考慮將一定比例的央企紅利用于民生支出，其中包括支持保障房建設(shè)所需資金?！敖窈髱啄?，隨著國(guó)有資本收益上交比例逐步提高，用于社會(huì)保障的資金比例會(huì)隨之逐步提高，包括投資保障房?！?/P>
不過，去年3月，國(guó)資委下令要求除16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企外，其他78家有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，全部退出房地產(chǎn)行業(yè)。因此，此次國(guó)資委要求央企積極參建保障房，令業(yè)界一度擔(dān)心一些被要求退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企，借此次參建保障房的機(jī)會(huì)“曲線拿地”。
據(jù)悉，《通知》中點(diǎn)名要求參建保障房的央企包括勘察設(shè)計(jì)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工程建設(shè)企業(yè)、建材企業(yè)和礦區(qū)企業(yè)。國(guó)資委相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)此也表示，《通知》中的“各中央企業(yè)”主要指16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企。
而另外5家“保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)但受到限制”的房地產(chǎn)央企也將參與保障房建設(shè)，分別是魯能集團(tuán)、中航工業(yè)、神華集團(tuán)、中煤集團(tuán)和新興集團(tuán)。但國(guó)資委強(qiáng)調(diào)，這五家央企保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但對(duì)其投資房地產(chǎn)設(shè)限——— 集團(tuán)公司不能動(dòng)用主營(yíng)業(yè)務(wù)的大額資金從事房地產(chǎn)開發(fā)，也不允許集團(tuán)公司對(duì)其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行擔(dān)保。
其他央企則不得開發(fā)建設(shè)保障房。
央企已建全國(guó)13%-15%保障房
據(jù)估算，今年我國(guó)興建1000萬(wàn)套保障房約需投入1.3-1.4萬(wàn)億元。其中，5000多億元將由中央政府和地方各級(jí)政府籌集，剩下的8000億元由企業(yè)、銀行以及各種社會(huì)機(jī)構(gòu)籌措。
4月29日，財(cái)政部網(wǎng)站刊發(fā)消息，第二批中央補(bǔ)助保障性安居工程專項(xiàng)資金337億元已經(jīng)下?lián)?，加?月份第一批下?lián)艿?00億元，目前已經(jīng)累計(jì)下?lián)?37億元。
但由于資金數(shù)額較大，落實(shí)資金目前仍是一大問題。國(guó)務(wù)院督察組4月督察也發(fā)現(xiàn)，一些地方的保障性安居工程建設(shè)資金尚未足額籌措到位。市場(chǎng)人士分析，這21家央企參與保障房建設(shè)，將從資金上支持保障房建設(shè)。
一位國(guó)資委官員介紹，16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企中，已經(jīng)有11家企業(yè)參與了保障房建設(shè)，有的甚至將大部分精力投向保障房建設(shè)，是我國(guó)保障房建設(shè)的主力軍。
如中冶集團(tuán)就是保障性住房建設(shè)規(guī)模最大的央企，2010年，中冶集團(tuán)的保障房項(xiàng)目共計(jì)24個(gè)，總投資257億元，總建筑面積564萬(wàn)平方米，分布于天津、上海等城市。保利地產(chǎn)在全國(guó)兩會(huì)后已向有保利項(xiàng)目的城市政府發(fā)函，表示愿意參與保障房建設(shè)，目前已有一些地方政府給予回應(yīng)，今年投資建設(shè)3至5個(gè)保障房項(xiàng)目。中國(guó)建筑更是將保障房建設(shè)寫入集團(tuán)“十二五”規(guī)劃中，力爭(zhēng)保障性住房投資開發(fā)占到全國(guó)市場(chǎng)的3%。
至于此前未直接參與過保障房項(xiàng)目的央企，上述國(guó)資委官員表示，這部分央企本身就擁有大量的工業(yè)用地，保障房建設(shè)正好可以使用這些土地，獲得新的利潤(rùn)增值渠道。
從開發(fā)比例看，央企參與保障房建設(shè)也不容小覷。國(guó)資委規(guī)劃發(fā)展局局長(zhǎng)王曉齊表示，目前央企開發(fā)建設(shè)保障性住房面積約2300萬(wàn)平方米，占全國(guó)已建成的保障性住房面積的13%-15%?！斑@一比例算是較高的?！币酝恋孛娣e計(jì)算，央企在商品房領(lǐng)域的市場(chǎng)份額僅為5%左右，但已承擔(dān)了全國(guó)13%-15%的保障性住房開發(fā)建設(shè)任務(wù)。
仍需尋找穩(wěn)定盈利模式
不過對(duì)于參與保障房建設(shè)，盡管是一項(xiàng)“政治任務(wù)”，部分央企仍存在一些擔(dān)憂。
16家央企中，僅有中國(guó)建筑、中鐵建、中冶、葛洲壩等企業(yè)擁有自己的施工建筑隊(duì)伍，并非所有央企擁有全產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)，大多數(shù)央企只能以投資方式建設(shè)保障房，而以投資方式建保障房，風(fēng)險(xiǎn)較大。
而目前的保障房體系中，公租房是重要組成部分。這類住房不僅僅是建的問題，還存在建成后管和養(yǎng)的問題，收回成本的周期很長(zhǎng)，這也讓企業(yè)頗有畏難情緒。
此外，國(guó)資委倡導(dǎo)央企“爭(zhēng)取地方政府的支持，在地方政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照市場(chǎng)化運(yùn)作方式”。但實(shí)際上，建保障房的虧損問題一直未能很好解決。
保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊曾坦言，廣州西子灣項(xiàng)目的利潤(rùn)有10%左右，但北京所建的保障房項(xiàng)目卻處于虧損狀況。4月29日，廣州市首幅配建保障房住宅地拍賣遇冷，現(xiàn)場(chǎng)零舉牌成交，由保利地產(chǎn)以7.885億元拿下，僅略高于起始價(jià)500萬(wàn)元，房企對(duì)保障房建設(shè)的畏懼心態(tài)可見一斑。
北京住總集團(tuán)董事長(zhǎng)張貴林坦言，“在現(xiàn)有的制度安排下，企業(yè)建保障房是很難保證不虧損的?！币恍┭肫蟊硎?，在相關(guān)規(guī)則不明確，政策不完善的情況下，只會(huì)采取承建的方式參與保障房建設(shè)，等找到穩(wěn)定的盈利模式后，再加大保障房的建設(shè)力度。
據(jù)悉，國(guó)資委在《通知》中要求，房地產(chǎn)開發(fā)類央企“要抓住各地在保障性住房土地供應(yīng)、投資補(bǔ)助、財(cái)政貼息、融資、稅費(fèi)等方面出臺(tái)優(yōu)惠政策的機(jī)會(huì)”，“將保障性住房與商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)有機(jī)結(jié)合起來”。
業(yè)內(nèi)人士分析，在商品房開發(fā)受限的情況下，只要國(guó)家對(duì)央企參與建設(shè)保障房給予金融、稅收等方面的合理政策支持，相信對(duì)企業(yè)還是有吸引力的。
