揭秘篇
六種中介服務(wù)常見貓膩
走訪中，記者認識了幾名房產(chǎn)中介業(yè)內(nèi)人士及房產(chǎn)交易中心工作人員。為此，記者請他們分析整理了房產(chǎn)中介服務(wù)中常見的貓膩。
1.中介費標準不一
中介收費名目多，這是很多買賣過房子的人的深刻印象。當然，其中有一些費用是中介代收的，但有些費用卻是他們巧立名目而來的，一些代收的費用他們甚至也“雁過拔毛”。還記得中介建議并催促你繳納的快貸費和加急贖契費等費用嗎？房屋交易中心市場監(jiān)管科工作人員提醒，中介費率都是有可談空間的，建議購房者根據(jù)自己所買的房屋價格來權(quán)衡，堅決地告訴中介，說不清楚的費用不交錢。
2.虛報房屋價格
對于房源價格參差不齊的問題，業(yè)內(nèi)人士王經(jīng)理建議購房者理性判斷自己可以接受的價格，然后和房主見面雙方談判。涉及交易的問題或疑點，當面交流，讓中介沒有渾水摸魚的空間。對于網(wǎng)絡(luò)上房源帖子的價格，以及二手房中介經(jīng)紀人給出的報價，作為一個參考值即可。一些中介會虛報價格，再假裝他們努力讓房東降價，讓你以為得了便宜。
3.全權(quán)委托書存貓膩
這一頭跟業(yè)主說：“賣房手續(xù)煩人，您簽全權(quán)委托書，我們?nèi)看k，而且會優(yōu)先推介房源。”另一頭，告訴買家：“業(yè)主出差在外地，已經(jīng)全權(quán)委托我們獨家代理。”泉州不動產(chǎn)登記中心遇到過不少這樣引發(fā)的糾紛，工作人員提醒，買房畢竟不是買菜，雙方都應(yīng)格外慎重。
4.設(shè)局“逼”簽約
有沒有碰到過這種情況？看房時，第一套房都不算太好，勉強湊合，中介再推第二套，感覺條件不錯。滿以為塵埃落定，下午中介就來電，第二套剛賣出，第一套也有人約看，手慢無。泉州不動產(chǎn)登記中心工作人員提醒，針對中介帶客戶看房經(jīng)常會耍的這類小伎倆，購房者要保持一顆平常心，中介催得越急，可能貓膩越大，你后悔的可能性也越大。
5.購房款風(fēng)險
在購房款支付問題上，房款一般分為定金、首付款、尾款。定金占總房款的比例一般不可超過20%，以免因首付交付過多而業(yè)主違約等麻煩，首付款的支付時間雙方一定要協(xié)商一致。房屋交易中心市場監(jiān)管科工作人員表示，以往發(fā)生的房錢兩失情況不少，正在推行通過銀行機構(gòu)收取定金，不要輕易交錢給中介。
6.鼓動材料造假
部分中介機構(gòu)為促成交易，還誘導(dǎo)購房者辦理“假離婚”，以享受首套房利率優(yōu)惠和更低的首付比例。有的中介替買方制作可以以假亂真的“離婚證”和“戶口簿”以蒙騙相關(guān)部門，并收取數(shù)百元的“工本費”。房屋交易中心工作人員表示，違規(guī)行為一旦被發(fā)現(xiàn)，購房者損失的不只是定金等，還要負法律責任。
舉措篇
全面推行網(wǎng)上簽約 中介不容易“偷吃”
“二手房交易也稱存量房交易，現(xiàn)在買賣雙方通過網(wǎng)上就能夠辦理，其實已經(jīng)很便捷。”泉州不動產(chǎn)登記中心綜合科陳主任表示，從2017年11月10日開始，我市正式開通不動產(chǎn)登記“外網(wǎng)申報-內(nèi)網(wǎng)預(yù)審-現(xiàn)場即辦”網(wǎng)上辦事平臺。這意味著，泉州中心市區(qū)二手房、新建商品房、預(yù)購商品房抵押權(quán)、抵押權(quán)首次登記等不動產(chǎn)業(yè)務(wù)都可通過網(wǎng)上申報辦理。
陳主任介紹，二手房市場一直以來不乏暗箱操作，例如中介機構(gòu)利用自己掌握的房源信息，暗中加價，原本一套標價100萬元的房子，由于中介公司代辦所有的手續(xù)，有的中介賣成120萬元，但實際只給房主報價的100萬元。這樣造成房價虛高，影響市場。2017年9月18日起，泉州市中心市區(qū)（包括鯉城、豐澤、泉州開發(fā)區(qū)）已取得不動產(chǎn)權(quán)證或房屋所有權(quán)證的二手房交易，全面推行二手房買賣合同網(wǎng)上簽約。網(wǎng)上簽約實行后，二手房的價格公開透明，中介就不容易“偷吃”。
根據(jù)有關(guān)方案，實行網(wǎng)上簽約備案的二手房，其房屋掛牌價格、房屋用途、位置等房源信息，都將公示于網(wǎng)上，未在網(wǎng)上公示的二手房，將不予過戶；未經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，以及未注冊的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員，其辦理的如房地產(chǎn)交易與登記、租賃、抵押等業(yè)務(wù)，部門將一概不予受理。對存在不通過二手房交易平臺進行二手房網(wǎng)簽及其他違法違規(guī)行為的，予以記入不良信用檔案，并責令限期整改，直至停止其網(wǎng)簽操作資格，情節(jié)嚴重的，將移送相關(guān)部門嚴肅查處。
根據(jù)規(guī)定，各房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)到泉州市房屋交易中心備案后使用二手房交易平臺從事存量房買賣中介業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)為交易雙方辦理二手房網(wǎng)簽不得再行額外收取任何費用。
那么，買賣雙方進行網(wǎng)上簽約程序是否麻煩？陳主任表示，操作起來并不難，通過市住建局網(wǎng)站（“網(wǎng)上辦事—在線系統(tǒng)”欄目里的“存量房交易平臺”）登錄，有詳細的步驟介紹，也省去了市民來回跑交易中心。即使市民來到泉州市行政服務(wù)中心，也可以通過“二手（存量）房交易登記‘一口式’聯(lián)審服務(wù)辦理指南”進行全面的了解。二手房買賣雙方當事人自行成交且尚未委托房地產(chǎn)中介機構(gòu)的，可直接到市行政服務(wù)中心一樓交易登記綜合窗口或八樓泉州房產(chǎn)交易管理所房地產(chǎn)中介事務(wù)所，簽署《自行成交聲明》后，辦理二手房網(wǎng)簽。
規(guī)范市區(qū)400家中介 今年全面開展專項整治
根據(jù)今年最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中心市區(qū)登記在冊的房產(chǎn)中介有400家。今年3月20日，泉州市住建局下發(fā)《泉州市中心市區(qū)房地產(chǎn)中介機構(gòu)2018年規(guī)范整治工作方案》，今年全面開展房產(chǎn)中介整治工作，主要檢查內(nèi)容包括3個方面：是否存在侵犯客戶權(quán)益行為，是否存在違規(guī)業(yè)務(wù)承接行為，是否存在擾亂市場秩序行為。其中特別要求，房地產(chǎn)中介機構(gòu)須與當事人簽訂《房屋狀況說明書》《二手房交易事項告知書》。
“規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀行為是此次整治工作的重點。”房屋交易中心市場監(jiān)管科蔡科長表示，中介機構(gòu)不得發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息，對承接出售、出租經(jīng)紀業(yè)務(wù)的房屋，應(yīng)當核對房屋產(chǎn)權(quán)信息和委托人身份證明等材料，編制《房屋狀況說明書》。
“房屋狀況說明書中，明確體現(xiàn)了房屋性質(zhì)、土地使用權(quán)性質(zhì)，以及房屋權(quán)屬狀態(tài)有無抵押、查封等核心要素，還包括有無戶口、有無物業(yè)管理、契稅發(fā)票填發(fā)日期或權(quán)證辦理日期等重要事項，這些都是關(guān)系到房屋能否正常交易的一些基本因素，可以讓購房者更加了解房屋情況。”蔡科長介紹，這就要求中介機構(gòu)在承接業(yè)務(wù)或經(jīng)紀過程中必須履行核實義務(wù)，同時，委托人也需要配合中介機構(gòu)簽訂房屋狀況說明書。
整治工作要求，中介機構(gòu)及人員在完成經(jīng)紀業(yè)務(wù)前，應(yīng)當與當事人簽訂《二手房交易事項告知書》，誠實、客觀告知服務(wù)對象有關(guān)房屋交易的一般程序及可能存在的風(fēng)險、房屋交易涉及的稅費、限購限貸政策、經(jīng)紀服務(wù)的內(nèi)容及完成標準、經(jīng)紀服務(wù)收費標準和支付時間等事項。“確保房地產(chǎn)中介機構(gòu)履行經(jīng)紀告知義務(wù)，也是避免產(chǎn)生房地產(chǎn)交易糾紛的有效舉措。”
