原來，2016年9月5日，廈門市開始執(zhí)行住房限購政策。限購新政規(guī)定，對無法提供購房之日前2年內(nèi)在廈門市逐月連續(xù)繳納1年以上個人所得稅或者社會保險證明的非廈門市戶籍居民家庭，暫停銷售建筑面積144平方米及以下的普通商品住房。因為李先生不是本市戶籍，此前在廈門也未繳納過社會保險，所以他正好在限購之列，因此喪失了購房資格。

　　限購政策實施后，李先生找張女士協(xié)商解除協(xié)議，并要求退還定金。但是，張女士同意解除協(xié)議，卻拒絕歸還10萬元購房定金。

　　最終，雙方協(xié)商未果，無奈之下，李先生只好將張女士告上法庭。他起訴請求法院判決解除雙方簽訂的《房產(chǎn)買賣協(xié)議》，并讓被告賣家返還定金。

焦點：購房后被限購，定金能不能退？

　　10萬元定金，究竟該不該退？近日，海滄法院開庭審理了此案。法庭之上，原告和被告雙方都堅持自己的主張。

　　李先生認為，張女士應(yīng)全額退還10萬元定金，因為自己在此事件中的做法并未違約。而廈門市出臺的限購條款發(fā)生在定金支付之后，自己購房后遭遇限購政策，因而喪失購房資格，導(dǎo)致協(xié)議無法繼續(xù)履行，合同目的無法實現(xiàn)。

　　李先生還指出，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條規(guī)定“因不可歸責(zé)于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。因此，賣家應(yīng)該退還定金。

　　但是，賣家張女士卻堅持認為，解除協(xié)議可以，但是，因李先生不能履行協(xié)議構(gòu)成違約，所以不退還李先生已付定金。

　　張女士說，李先生只履行了支付定金的義務(wù)，而未能履行其他協(xié)議所約定的義務(wù)，是李先生自己違約。根據(jù)雙方簽的協(xié)議約定的“若乙方中途違約，購房定金歸甲方所有”，她有權(quán)不退還定金。

判決：協(xié)議解除，定金應(yīng)依法歸還

　　最終，海滄法院作出一審判決，判決解除李先生和張女士簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，并要求張女士應(yīng)全額退還李先生所支付的10萬元定金。

　　法院一審認為，依照協(xié)議，李先生須支付房款，張女士須交付房產(chǎn)。但是，協(xié)議合同所交易物為不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)需經(jīng)登記，才能產(chǎn)生公示及對抗他人的效力，因此被告配合原告辦理過戶登記手續(xù)，原告取得登記在自己名下的房產(chǎn)是房產(chǎn)買賣合同履行的應(yīng)有之義。

　　但是，現(xiàn)在原告因政府發(fā)布的限購政策，不具備在廈門市購房的資格，且限購政策開始執(zhí)行時雙方尚未到不動產(chǎn)登記中心業(yè)務(wù)送件，所以訟爭房產(chǎn)客觀上已不可能登記在原告名下。原告以此不可歸責(zé)于己方的原因主張合同目的無法實現(xiàn)，要求解除合同，于法有據(jù)，法院予以支持。所以，張女士應(yīng)依法退還全部定金。

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