臺(tái)海網(wǎng)1月20日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 湖法/文 楊希/漫畫）坐擁50多套房產(chǎn)，卻拖欠了200余萬(wàn)元巨額物業(yè)費(fèi)，繼而引發(fā)了幾十樁官司。這是怎么一回事？該物業(yè)服務(wù)合同糾紛系列案件，由湖里法院進(jìn)行一審，二審維持原判，被欠的物業(yè)費(fèi)有了著落。近日，物業(yè)公司到法院送錦旗，向法官表示感謝。
官司
拖欠200多萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)卻稱物業(yè)服務(wù)不到位
原告廈門某物業(yè)公司起訴稱，B公司是樓盤內(nèi)50多套房產(chǎn)的業(yè)主。2014年1月，房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)合同》。B公司應(yīng)當(dāng)按照合同的約定繳交物業(yè)費(fèi)、公維金、公攤水電費(fèi)，合計(jì)200多萬(wàn)元。這些房產(chǎn)大部分于2020年取得產(chǎn)權(quán)，B公司認(rèn)為，物業(yè)費(fèi)用應(yīng)從公司取得產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間開始計(jì)算。
目前，50多套房產(chǎn)情況復(fù)雜。面對(duì)起訴，被告B公司卻答辯說(shuō)：“有的房產(chǎn)已出售，我們不是業(yè)主；有的房產(chǎn)已出租，應(yīng)該由承租人負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)；有的是空置房，依照合同及《告知函》確定的空置房的物業(yè)費(fèi)打折；還有的房屋漏水、被占用、私拉電線，是物業(yè)管理不到位。”
審理
逐套統(tǒng)計(jì)拖欠費(fèi)用判決被告支付203萬(wàn)
案件審理過(guò)程中，雙方對(duì)“空置房”的理解、物業(yè)費(fèi)計(jì)算的時(shí)間、《告知函》的效力、誰(shuí)來(lái)繳交物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題均存在爭(zhēng)議。承辦法官帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)梳理后，對(duì)50多套房產(chǎn)逐套分類統(tǒng)計(jì)精確的拖欠費(fèi)用。
湖里法院經(jīng)審理認(rèn)為，合同中的“空置房”是指開發(fā)商已竣工未出售或已出售但因開發(fā)商原因未交付的房產(chǎn)，B公司存在理解錯(cuò)誤；其次，B公司作為產(chǎn)權(quán)人負(fù)有支付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)，B公司抗辯由承租人支付不予采納，可在支付后與承租人另行協(xié)商處理；再次，因物業(yè)公司對(duì)房產(chǎn)被占用、漏水等問(wèn)題未及時(shí)處理，存在服務(wù)瑕疵，在此情況下B公司延遲支付相關(guān)費(fèi)用，不宜認(rèn)定為違約。物業(yè)公司主張違約金，不予支持。
據(jù)此，湖里法院一審判決B公司向物業(yè)公司支付相關(guān)物業(yè)費(fèi)、公維金、公攤水電費(fèi)合計(jì)203萬(wàn)余元。案件判決后業(yè)主方上訴，二審維持原判，判決已生效。
法官說(shuō)法
支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)業(yè)主是第一義務(wù)方
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年，湖里法院簡(jiǎn)案庭共審結(jié)物業(yè)服務(wù)合同糾紛536件。法官說(shuō)，業(yè)主面臨物業(yè)費(fèi)催繳訴訟時(shí)，常常會(huì)提出這些拒繳的理由，包括：一、房產(chǎn)空置或出租，沒有享受物業(yè)服務(wù)；二、房子已經(jīng)出售；三、物業(yè)服務(wù)不佳；四、沒有在物業(yè)合同上簽字等。
法官解釋，業(yè)主是支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的第一義務(wù)方，即使房產(chǎn)出租時(shí)約定由出租方繳交物業(yè)費(fèi)，但若出租方未按期繳交，物業(yè)公司仍有權(quán)向業(yè)主主張相關(guān)費(fèi)用。判定物業(yè)費(fèi)的繳交期間一般以房產(chǎn)的登記起止時(shí)間為準(zhǔn)。對(duì)于房產(chǎn)出售后尚未轉(zhuǎn)移登記期間的物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司可以請(qǐng)求原登記的業(yè)主繳交。此外，除非物業(yè)公司存在根本違約，如未提供物業(yè)服務(wù)，否則業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)沒有合同和法律依據(jù)。
法官表示，物業(yè)服務(wù)合同一般分為房產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同及小區(qū)業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同的效力一般在業(yè)主購(gòu)房時(shí)作為房產(chǎn)買賣合同附件予以約定。無(wú)論簽訂主體是誰(shuí)，依法成立的物業(yè)服務(wù)合同都對(duì)小區(qū)業(yè)主產(chǎn)生法律約束力。
