土地

　　住宅用地增加 土地溢價受到打壓

　　政策保持不變的話，土地供應(yīng)尤其是住宅用地的供應(yīng)最能反映出未來市場的走向，住宅用地供應(yīng)少、溢價高的時候，往往也是房價飛漲的時候。而在整個2017年里，北京土地市場住宅用地的供應(yīng)則大幅增加，土地價格卻一再受到打壓，尤其是溢價率持續(xù)走低。這都為未來的市場走向提供了參考。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至11月17日，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市在2017年供應(yīng)的住宅用地已經(jīng)達(dá)到了228宗，這一數(shù)字較2016年全年增長了50%。四大一線城市，尤其是北、上、廣三個城市在2017年的宅地供應(yīng)力度明顯加大。

　　其中，北京的宅地供應(yīng)量的提升幅度最大，截至目前，72宗宅地供應(yīng)量較2016年增長了380%；其次是上海，114宗的供應(yīng)量較2016年增長了25.3%；廣州40宗的供應(yīng)量與2016年持平，深圳則繼續(xù)保持著個位數(shù)的供應(yīng)量。

　　雖然2017年四大一線城市的宅地成交量在增長，但成交的樓面均價、土地均價以及溢價率卻在下滑。截至11月17日，北上廣深的宅地成交樓面均價為16208元/平米，環(huán)比2016年下降2.2%；成交土地均價為32642元/平米，環(huán)比2016年下降4.8%；平均溢價率則僅有19.04%，較2016年66.9%的高平均溢價率下降了47.86個百分點，近8年來僅高于2011年的平均溢價率。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，在上一輪的樓市增長期間里，北京、上海的樓市熱度全國最高，房價漲幅也是全國領(lǐng)先。因此，在全國樓市調(diào)控的要求下，在供給側(cè)改革思想的指導(dǎo)下，北京、上海在今年大力提升了住宅用地的供應(yīng)力度，將宅地的供應(yīng)水平恢復(fù)到了2016年以前的水平。

　　一線城市宅地供應(yīng)量、成交量的上升以及價格、溢價率的下滑說明一線城市的土地政策正在發(fā)生變化，其核心思想正在向滿足人們的居住需求轉(zhuǎn)變，是土地市場對“房子是用來住的，不是炒的”這一中央精神的落實。在這樣的土地政策下，過往“面粉貴過面包”的現(xiàn)象得到了緩解，一線城市的新房價格也得到了穩(wěn)定，進(jìn)而帶動了二手房乃至整個樓市預(yù)期的穩(wěn)定。

　　成交

　　新房、二手房交易觸底企穩(wěn)

　　限購以來，成交始終處于谷底，但近期，新舊房源的成交量則出現(xiàn)了上升，一部分人已經(jīng)開始下手買房。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周(11月13日-11月19日)，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共網(wǎng)簽502套，環(huán)比第45周增加74套，上升17.3%。其中別墅網(wǎng)簽86套，環(huán)比減少6套，下降6.5%；其它商品住宅網(wǎng)簽416套，環(huán)比增加80套，上升23.8%。時隔兩周，北京新房周網(wǎng)簽量重新回到了500套以上。

　　上周二手房成交同樣出現(xiàn)回升，數(shù)據(jù)顯示：北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1975套，環(huán)比之前一周增加137套，小幅上升7.5%，七日網(wǎng)簽量分別為456套、341套、377套、372套、382套、0套、47套。與新房走勢一致，二手住宅網(wǎng)簽量也是連續(xù)兩周小幅下滑之后重新上漲，不過，預(yù)計11月的周網(wǎng)簽量整體依舊會維持在1900套上下。而在此之前，9月份北京的每周二手房網(wǎng)簽量維持在1700套左右，10月份則上升至1800套左右，再到如今的每周1900套，可以看出，北京樓市的成交量基本平穩(wěn)，甚至可以說已經(jīng)觸底企穩(wěn)了，且隨著購房需求，尤其是首置需求的理性回歸，樓市交易量開始企穩(wěn)并小幅回升。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，政策調(diào)控之下，北京樓市目前走勢平穩(wěn)，新房、二手住宅網(wǎng)簽量基本止跌企穩(wěn)。

　　二手房方面，在政策的強(qiáng)力調(diào)控下，北京二手房市場仍然處在低溫之中，但經(jīng)過連續(xù)幾個月的價格下降和市場冷清后，部分剛性需求已經(jīng)重新考慮入市，進(jìn)而帶來了二手房網(wǎng)簽量的理性回升。不過，目前投機(jī)炒房被徹底遏制，市場上的買家都偏向理性，所以購房需求不會集中爆發(fā)，交易量也會保持穩(wěn)中有升的勢頭。

　　未來

　　成交量有望回升 小戶型增多

　　新房方面，2017年，北京大幅加快了土地供應(yīng)節(jié)奏。數(shù)據(jù)顯示，前10個月新增的土地供應(yīng)達(dá)58宗，較2016年同期足足多出了50宗。這意味著，隨著這些土地的開發(fā)建設(shè)，并逐步形成有效的新房供應(yīng)，未來北京的新房交易量有望進(jìn)一步增加。

　　值得一提的是，由于今年住宅土地的出讓中，均明確規(guī)定要實行限制售價，并且大多數(shù)都要求建設(shè)為70/90項目，即70%的房源要控制在90平方米以下。這必然將導(dǎo)致未來新房市場中，低總價小戶型項目的增多。

　　目前市場上，已經(jīng)有新盤項目開始主打小戶型，一改去年以改善性大戶型豪宅為主的風(fēng)格。

　　據(jù)北京青年報記者了解，首開和住總將合力推出一個新盤項目，位于南四環(huán)內(nèi)，臨近城外城家居廣場。

　　首開仁信總經(jīng)理李捷表示，該項目命名為熙悅安郡，位于北京四環(huán)板塊。首開經(jīng)過充分的分析、研究，做了一批80到100多平方米的產(chǎn)品，主力83平方米的兩居室，送精裝修，總價低、單價低，性價比較高。

　　據(jù)悉，熙悅安郡是由首開和住總兩家房企聯(lián)合開發(fā)的項目，即將推出4 號樓，共計 208 套精裝住宅，主力戶型為 83平方米二居及107平方米三居。定價將在8萬元左右。

　　胡景暉也認(rèn)為，受限購、限貸、限價政策的影響，目前入市的新房項目在價格上都較為理性，所以一旦入市就會迅速消化。不過，由于過往兩年土地供應(yīng)量較少，使得目前北京新房項目入市較少，所以當(dāng)下北京新房市場的入市供應(yīng)節(jié)奏較為緩慢，市場的整體交易規(guī)模較小，但北京今年的土地供應(yīng)量較去年大幅增加，未來新房的供應(yīng)節(jié)奏將逐步加快，且供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加傾向于中小套型，所以未來新房交易量有望逐步回升。