“有了地就有未來”
“對(duì)開發(fā)商來說，最重要的就是拿地，尤其是在熱門城市，有了地就有未來，拿了高價(jià)地可能會(huì)死，但沒有地一定會(huì)死，歸根到底還是市場(chǎng)的預(yù)期。”一位開發(fā)商表示。
從限購(gòu)、限貸到限價(jià)、限售、限商，本輪調(diào)控步入“五限”時(shí)代。張大偉分析認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策明顯收緊，針對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控也層出不窮，限價(jià)、增加持有等政策非常多，抑制了土地市場(chǎng)的溢價(jià)率，但房企因?yàn)?016年銷售樂觀，補(bǔ)庫(kù)存積極性依然非常高，因此即便調(diào)控不斷加劇，房企對(duì)部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊的拼搶依然明顯。
有開發(fā)商表示，熱門城市土地供應(yīng)有限，高價(jià)拿地雖然難受，但這么多年來，很多高價(jià)拿地的企業(yè)并沒死，這就使得開發(fā)商寧可冒風(fēng)險(xiǎn)也不愿意餓死，老百姓則是拼命要趕上買房“這班車”。
同時(shí)“規(guī)模”給房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低。規(guī)模越大，評(píng)級(jí)越高，發(fā)債利率也越低。如綠地控股等“千億級(jí)房企”的融資成本不足5%，而一家普通房企的融資利率則一般在7%以上，沒有規(guī)模的中小房企很難生存。
時(shí)代地產(chǎn)總裁助理康峰預(yù)計(jì)：“未來可能根據(jù)企業(yè)規(guī)模來拍地，市場(chǎng)是‘大魚吃小魚’。目前房地產(chǎn)企業(yè)有一萬多家，最后能存活的或許只有排名前十的企業(yè)。”
碧桂園、綠城、越秀等大中房企認(rèn)為，政府“限地價(jià)”期間正是拿地好時(shí)機(jī)。值得注意的是，碧桂園已連續(xù)五個(gè)月拿地金額超過百億元，中海地產(chǎn)也連續(xù)兩個(gè)月拿地超過百億元。
老“地王”項(xiàng)目陷兩難
記者近期走訪多地發(fā)現(xiàn)，在“限價(jià)”等最嚴(yán)樓市調(diào)控環(huán)境下，一些往年“地王”項(xiàng)目正在遭遇入市難：一些繃不住的，以最高限價(jià)入市；一些開發(fā)商能繃住的，則持觀望態(tài)度，賭政策松綁的時(shí)刻。
在上海，融信中國(guó)2016年以超過10萬元/平方米的樓面價(jià)拿下全國(guó)單價(jià)“地王”——中興地塊。此后，為降低風(fēng)險(xiǎn)，融信將項(xiàng)目一半股權(quán)賣給萬科合作開發(fā)。融信中國(guó)負(fù)責(zé)人告訴記者：“計(jì)劃最早在2018年上半年，視市場(chǎng)環(huán)境決定是否入市。”
一些城市對(duì)新建商品住宅給出最高限價(jià)，如南京最高限價(jià)不能超過4.5萬元。有關(guān)部門的一位工作人員告訴記者，一些實(shí)力較強(qiáng)、能挺住的企業(yè)持觀望態(tài)度，一些挺不住的企業(yè)，就以指導(dǎo)價(jià)格入市了。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在廣州采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，2013年5月至2014年1月期間出讓的10幅高價(jià)地塊，其中有四幅單價(jià)超過了當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)。在這10個(gè)項(xiàng)目中，只有“保利紅館”和“保利學(xué)府”實(shí)現(xiàn)盈利，有的項(xiàng)目銷售金額尚不能覆蓋拿地成本。樓面價(jià)高達(dá)3.5萬元／平方米的2013年廣州單價(jià)“地王”甚至目前尚無開發(fā)消息。
在其他城市，目前高價(jià)地項(xiàng)目的銷售情況也不樂觀。華潤(rùn)置地華北區(qū)總經(jīng)理蔣志生說：“我們?cè)卩嵵葙I地成本單價(jià)1.2萬元，但預(yù)售證只批1.6萬元/平方米，而附近的二手房都賣1.8萬元了。”
拿下合肥總價(jià)“地王”的文一房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁邱勝華亦表示，限價(jià)客觀上使“地王”項(xiàng)目難以入市。“我們現(xiàn)在的應(yīng)對(duì)策略只能是控制推盤節(jié)奏，‘地王’項(xiàng)目計(jì)劃在三年左右開發(fā)完。”
高價(jià)拿地背后風(fēng)險(xiǎn)重重
當(dāng)前，樓市調(diào)控政策不斷收緊，開發(fā)商拿地賭未來、賭政策周期，尤其是拿下的“高價(jià)地”存在不小風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)專家表示，這種以“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”為主要特征的“地王”項(xiàng)目，對(duì)周邊房?jī)r(jià)和人們購(gòu)房心理預(yù)期的影響非常明顯，在過度透支房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，也增添了未來市場(chǎng)運(yùn)行的不確定性，容易誘發(fā)市場(chǎng)恐慌性需求，加大調(diào)控壓力。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，由于一線和二線城市土地資源稀缺及調(diào)控趨緊，部分三四線城市開始成為土地市場(chǎng)的新亮點(diǎn)，一些地方甚至地價(jià)屢破新高，高溢價(jià)地頻出。多位專家認(rèn)為，三四線城市高價(jià)地頻出引發(fā)漲價(jià)預(yù)期，帶動(dòng)投機(jī)需求回潮，同時(shí)刺激地方政府高價(jià)供地沖動(dòng)，容易帶來庫(kù)存反彈，值得警惕。
中原地產(chǎn)研究顯示，一二線城市土地市場(chǎng)成交相對(duì)平穩(wěn)，但三四線成交量?jī)r(jià)上漲迅速。張大偉表示，上半年，佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽(yáng)、鹽城、漳州、揚(yáng)州等21個(gè)熱點(diǎn)三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價(jià)率超過40%，相比往年明顯上升。
多家房企投資負(fù)責(zé)人表示，隨著一二線城市的拿地門檻越來越高，一些房企轉(zhuǎn)到三四線城市補(bǔ)倉(cāng)沖動(dòng)強(qiáng)烈，房企資金外溢趨勢(shì)越發(fā)明顯。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，三四線城市土地市場(chǎng)火爆，刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地，也加大地方政府高價(jià)供地沖動(dòng)。一家金融機(jī)構(gòu)高管告訴記者，三四線城市去庫(kù)存難，一方面由于庫(kù)存基數(shù)較大，另一方面則與新增土地供應(yīng)有關(guān)，這與地方政府收入、債務(wù)壓力，有著千絲萬縷的聯(lián)系。
一些專家建議，目前對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控需更精準(zhǔn)地分類調(diào)控、因地施策。對(duì)一些強(qiáng)三四線城市進(jìn)行適度控制，防止價(jià)格過度上漲，嚴(yán)厲遏制投機(jī)炒作；對(duì)多數(shù)庫(kù)存高企的三四線城市仍需強(qiáng)化扶持，比如加大縣級(jí)政府的財(cái)政支持，鼓勵(lì)地方政府收購(gòu)商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房等。
目前國(guó)土資源部和住建部已明確通知要求，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36至18個(gè)月的，要減少供地；12至6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。多位業(yè)內(nèi)人士建議，熱門城市可建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，結(jié)合本地土地出讓情況，靈活確定競(jìng)價(jià)方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期。
來源：http://www.chinanews.com/house/2017/08-03/8294352.shtml
