制圖/高岳
調(diào)查動(dòng)機(jī)
3月29日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部舉行整頓規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售中介行為電視電話會(huì)議,要求各地持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,重點(diǎn)整治房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的違法違規(guī)行為。住建部在會(huì)上通報(bào)了近期各地查處的30家違法違規(guī)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)企業(yè)。這是繼去年住建部連續(xù)三次通報(bào)96家違規(guī)房企之后,再次集中公開(kāi)曝光違規(guī)房企名單。
在新一輪限購(gòu)潮背景下,監(jiān)管部門的重拳頗有意味。不少分析人士認(rèn)為,此次嚴(yán)厲整治,坐實(shí)了房地產(chǎn)中介對(duì)房?jī)r(jià)瘋漲的“貢獻(xiàn)”?；诖?不少人開(kāi)始扒出房地產(chǎn)中介的種種違規(guī)套路,但是,就房地產(chǎn)中介而言,他們最有效的哄抬房?jī)r(jià)手段是什么?《法制日?qǐng)?bào)》記者進(jìn)行了深入調(diào)查。
1天之內(nèi),房?jī)r(jià)被推高180萬(wàn)元。
這是一個(gè)真實(shí)的案例,發(fā)生在北京市海淀區(qū),涉事房產(chǎn)為中關(guān)村區(qū)域的一套學(xué)區(qū)房。
用“被推高”來(lái)描述房?jī)r(jià)上漲,原因在于,在房主規(guī)定看房的日期內(nèi),房地產(chǎn)中介共帶幾十撥購(gòu)房者看房,連番出價(jià),最后的結(jié)果就是上面的數(shù)字——漲價(jià)180萬(wàn)元。
有人或許會(huì)說(shuō),這可能是購(gòu)房者執(zhí)意加價(jià),關(guān)房地產(chǎn)中介什么事情?
但是,越來(lái)越嚴(yán)的監(jiān)管從一個(gè)側(cè)面佐證,在房?jī)r(jià)上漲這件事上,房地產(chǎn)中介撇不開(kāi)關(guān)系。
囤房關(guān)鍵在把控時(shí)間差
“最近這么調(diào)控,房?jī)r(jià)有松動(dòng)嗎?”
對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,一名房地產(chǎn)中介通過(guò)微信如此回復(fù)劉芳:
“短時(shí)間沒(méi)有。”
“還是缺房?”
“能買的人減少了,可買房的人還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于再收房源數(shù)量。開(kāi)始博弈了。”
以上對(duì)話是房地產(chǎn)中介給劉芳所發(fā)信息的部分內(nèi)容,每一句話都在暗示劉芳,房?jī)r(jià)還要漲,而且有錢也不一定能買到。
在北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥看來(lái),一般老百姓買房就是買漲不買跌,預(yù)期很重要,所以房地產(chǎn)中介就是希望營(yíng)造房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的氛圍,以此促進(jìn)成交。
這樣的評(píng)價(jià),在北京市民張啟明的購(gòu)房過(guò)程中得到了些許印證。
“房地產(chǎn)中介完全倒向賣家,以滿足賣家對(duì)高房?jī)r(jià)的要求。”張啟明說(shuō),賣家預(yù)期高是正常的心理,“但令我憤怒的是,房地產(chǎn)中介傾倒性地幫著賣家,抑制了市場(chǎng)公平公正的交易”。
對(duì)于“傾倒性”的形容,張啟明是這樣解釋的:“賣家的定價(jià)基礎(chǔ)一般是市場(chǎng)里上一套房屋的成交價(jià)格,且價(jià)格一般會(huì)比上一套同戶型均價(jià)要高。我接觸的房地產(chǎn)中介為了促成購(gòu)房者接受賣家提出的價(jià)格,會(huì)用自己內(nèi)部的一些‘僵尸房’去提價(jià),讓購(gòu)房者認(rèn)為市場(chǎng)預(yù)期又漲了。所謂‘僵尸房’,是指那些掛在網(wǎng)上1年以上,永遠(yuǎn)不成交、價(jià)格永遠(yuǎn)跟著市場(chǎng)漲的房屋,這些房屋多來(lái)自房地產(chǎn)中介手里的出租房。”
根據(jù)張啟明的說(shuō)法,房地產(chǎn)中介在利用“僵尸房”抬價(jià)的同時(shí),還會(huì)囤房,制造供給緊張的氛圍。“房地產(chǎn)中介不會(huì)在同一時(shí)間將所有要出售的房屋掛到網(wǎng)上,而是賣出一套再掛下一套在網(wǎng)上。所以,在同一時(shí)段,購(gòu)房者無(wú)法獲得對(duì)稱的市場(chǎng)信息,會(huì)誤認(rèn)為該時(shí)段只有一家在賣房,幾名購(gòu)房者都在爭(zhēng)著買這一套。在這種氣氛下,房屋的價(jià)格自然任由賣方定,而且這種人為造成的稀缺加速了房屋成交時(shí)間”。
不過(guò),張啟明坦承,關(guān)于房地產(chǎn)中介囤房的分析,來(lái)自他個(gè)人的觀察,不一定具有普遍性。“我作出囤房的分析,原因在于,我與房地產(chǎn)中介接觸了3個(gè)多月,其間都是一套房屋剛完成交易手續(xù),幾乎就在完成交易的下一秒,房地產(chǎn)中介會(huì)掛出下一套房子,這3個(gè)多月時(shí)間里一直都是這樣”。
不過(guò),這真的不具有普遍性嗎?北京市民曹高杰的賣房經(jīng)歷作了否定回答。
2016年年中,曹高杰打算出售位于北京市亦莊地區(qū)的一套房屋。然而,在掛出房屋后的一個(gè)月時(shí)間里,幾乎沒(méi)有人來(lái)看房。在曹高杰看來(lái),這套房屋地理位置不錯(cuò)、房屋裝修也還行、售價(jià)也不算高,這些因素疊加,應(yīng)該有不少人來(lái)看房,但現(xiàn)實(shí)讓曹高杰心里開(kāi)始打鼓。
為了打探市場(chǎng)虛實(shí),曹高杰以購(gòu)房者的名義致電房地產(chǎn)中介,詢問(wèn)他掛出房屋的情況,竟得到了“房主已出售”的答案。
“為何說(shuō)我的房子賣了,房地產(chǎn)中介難道有錢不賺?”曹高杰有些摸不清“門道”。
在咨詢業(yè)內(nèi)人士后,曹高杰才“茅塞頓開(kāi)”——原來(lái),房地產(chǎn)中介在營(yíng)造“奇貨可居”的市場(chǎng)。
“其實(shí),很多房地產(chǎn)中介都會(huì)把房屋壓在手里,然后再一套一套地‘消化’這些房屋,以作為抬高房?jī)r(jià)的一種手段。”北京房產(chǎn)律師王樹(shù)德在接受《法制日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)說(shuō)。
