泰禾的隱憂
泰禾集團(tuán)是起家于福建的開(kāi)發(fā)商，近幾年以迅猛的發(fā)展速度和激進(jìn)的擴(kuò)張手法將閩系房企的精神氣質(zhì)詮釋得淋漓盡致。
泰禾集團(tuán)成立于1992年，2013年之前，其一直偏居福建區(qū)域，從這一年開(kāi)始，泰禾集團(tuán)開(kāi)啟全國(guó)化布局。泰禾集團(tuán)的戰(zhàn)略布局瞄準(zhǔn)一線城市北京和上海，“扎根福建本土，深耕一線城市”，截至公布的2015年年報(bào)，福建區(qū)域占泰禾集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入的比重為52.37% ，北京區(qū)域占營(yíng)業(yè)收入的比重為45.85% ，華東區(qū)域占營(yíng)業(yè)收入的比重為1.78%。
這樣的戰(zhàn)略布局意味著泰禾集團(tuán)想在短時(shí)間內(nèi)打開(kāi)局面，必須采取高舉高打的策略。通過(guò)對(duì)這幾年泰禾集團(tuán)的年報(bào)數(shù)據(jù)梳理發(fā)展，自2012年起，盡管營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)不高，但泰禾拿地金額卻逐年提高，如2014年，營(yíng)業(yè)收入為83.72億元，拿地金額146.16億元；2016年泰禾集團(tuán)年報(bào)尚未公布，但中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，前11個(gè)月，拿地金額達(dá)到了267億元。
拿地金額遠(yuǎn)超每年的營(yíng)業(yè)收入，泰禾集團(tuán)的資金鏈也一直緊繃。為緩解資金壓力，從全國(guó)化布局開(kāi)始的那年，泰禾集團(tuán)頻繁與銀行、信托、股權(quán)基金等機(jī)構(gòu)合作，以地塊抵押、對(duì)外擔(dān)保、控股股權(quán)質(zhì)押等方式來(lái)進(jìn)行融資，獲取大量的資金來(lái)滿足其瘋狂擴(kuò)張的需要。截至2015年年底，泰禾集團(tuán)對(duì)子公司實(shí)際擔(dān)保發(fā)生額為201.52億元，2012年這個(gè)數(shù)字僅有52.24億元人民幣。
另?yè)?jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，其中，泰禾投資持有公司股份8.09億股，占公司總股本的79.57%，為公司第一大股東，截至公告日，泰禾投資累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)為6.8億股，占公司總股本的66.9%。
對(duì)外擔(dān)?？傤~占近一期經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的紅線為50%，而泰禾已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)此比例。
房地產(chǎn)業(yè)務(wù)一直是泰禾集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)。2015年房地產(chǎn)板塊收入為146億元，其中住宅地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入113.33億元，商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售收入32.7億元。
聚焦北京市場(chǎng)，泰禾集團(tuán)布局北京的項(xiàng)目有中國(guó)院子（63.63%的權(quán)益），可售面積10.94 萬(wàn)平方米；泰禾·北京院子，可售7.55 萬(wàn)平方米；泰禾1號(hào)街區(qū)，可售面積17.62 萬(wàn)平方米；泰禾長(zhǎng)安中心（80%權(quán)益），可售面積10.5萬(wàn)平方米；西府大院，住宅、商業(yè)、金融用地，可售面積18.55萬(wàn)平方米；長(zhǎng)陽(yáng)半島中央城，商業(yè)、綜合用地，可售面積15.76 萬(wàn)平方米；泰禾嘉華項(xiàng)目公司的泰禾中央廣場(chǎng)，商業(yè)綜合用地，可售面積13.37 萬(wàn)平方米；泰禾嘉信項(xiàng)目公司的泰禾中央廣場(chǎng)，商業(yè)綜合用地，可售面積26.23 萬(wàn)平方米；麗春湖，49%的權(quán)益，住宅用地，可售面積10.71 萬(wàn)平方米；昌平南邵項(xiàng)目，可售面積17萬(wàn)平方米?？偪墒勖娣e為131.23萬(wàn)平方米。
也就是說(shuō)，占到泰禾集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入比例45.85%的北京市場(chǎng)中，泰禾中央廣場(chǎng)占到總可售面積的30%。
優(yōu)淘城總裁薛建雄認(rèn)為，對(duì)商住項(xiàng)目，綠地已經(jīng)退房并加補(bǔ)利息，如果泰禾集團(tuán)也如此，將會(huì)給本就存在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的自身帶來(lái)短期資金壓力。
面對(duì)針對(duì)商辦項(xiàng)目的新政，另一家涉嫌違規(guī)的知名開(kāi)發(fā)商向記者表示，目前開(kāi)發(fā)商尚無(wú)具體的應(yīng)對(duì)方案，“還在研討過(guò)程中”。有業(yè)內(nèi)人士提出的將商辦項(xiàng)目改為長(zhǎng)租公寓的方案也被該開(kāi)發(fā)商人士認(rèn)為不具有可行性，“必須按照政府的政策規(guī)定來(lái)做，改為長(zhǎng)租公寓仍然是將商辦項(xiàng)目建設(shè)成了具有居住功能。”
現(xiàn)在，開(kāi)發(fā)商在應(yīng)急研討，業(yè)主在苦苦等待，政策環(huán)境之下，尚是一幅心態(tài)糾結(jié)的圖景。
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)
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