• 供應(yīng)猛增，需求放緩，租金同比下降7.0%至105.1元/平方米/月的歷史最低值，空置進(jìn)一步抬高至40.4%。
• 產(chǎn)業(yè)賦能，助力寫字樓去化；配套賦能，協(xié)調(diào)商務(wù)區(qū)發(fā)展；
• 供應(yīng)延期交付，零售市場平穩(wěn)運(yùn)行；
• 活動(dòng)+文旅賦能，利用軟元素吸引客群促進(jìn)消費(fèi)，成為零售市場擺脫優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足、同質(zhì)化及長周期的重要手段。
• 住宅銷售低位運(yùn)行，房價(jià)整體平穩(wěn)，島內(nèi)供地抬高均價(jià)。

廈門，2020年1月3日 —— 全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)商戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）在廈門舉辦“媒體搶聽會(huì)”，聚焦“賦能發(fā)展，未來可期”，發(fā)布2019年廈門房地產(chǎn)市場總結(jié)及展望, 以戴家視角對(duì)廈門房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況進(jìn)行了全方位、深層次的解讀，并對(duì)未來年深圳樓市的走向及各物業(yè)市場的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)判。

供應(yīng)猛增，需求放緩，租金持續(xù)探底，空置進(jìn)一步抬升

2019年，廈門甲級(jí)寫字樓供應(yīng)42.9萬平方米，為2018年的7.3倍，全市甲級(jí)寫字樓存量攀升至126.6萬平方米。吸納量為10.9萬平方米，約為供應(yīng)量的25%，略低于去年11.6萬平方米的歷史最高值。參考2013年，及2016年的供應(yīng)量及吸納量，廈門甲級(jí)寫字樓市場進(jìn)入第三個(gè)三年周期。

從供應(yīng)分布來看，兩岸金融中心及島外商務(wù)區(qū)新增面積占比為42%及35%，兩岸金融中心片區(qū)繼續(xù)領(lǐng)銜全市供應(yīng)，伴隨著位于海滄區(qū)及集美區(qū)的甲級(jí)項(xiàng)目交付，島外甲級(jí)市場正迅速崛起。另一方面，西部傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)供應(yīng)以位于濱南濱北商務(wù)區(qū)的高端優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，華潤大廈，為主。

受宏觀因素、需求放緩及市場供應(yīng)驟增的綜合影響，廈門甲級(jí)寫字樓租金持續(xù)下行，年末全市租金環(huán)比下降2.9%至105.1元/平方米/月，降幅較上季度擴(kuò)大，租金水平較去年同期低7.0%。年末全市甲級(jí)寫字樓空置率抬高至40.4%，環(huán)比增加3.8個(gè)百分點(diǎn)，同比增加17.4個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)刷新歷史高位。戴德梁行福建區(qū)域總經(jīng)理、高級(jí)董事潘育敏女士指出，需求放緩表現(xiàn)在，新增供應(yīng)去化緩慢，空置率居高不下。

分商務(wù)區(qū)來看，除鷺江道，兩岸貿(mào)易中心，島外商務(wù)區(qū)外，其他商務(wù)區(qū)租金呈普降趨勢。潘育敏女士補(bǔ)充到，在“供應(yīng)猛增，需求放緩” 的大環(huán)境下，減租換量成為吸引租戶的最有效途徑。

年末各商務(wù)區(qū)空置率均有不同程度降低，需求以老庫存去化為主，新項(xiàng)目去化速度緩慢。區(qū)位及配套制約島外項(xiàng)目，吸引力有限；高端優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目對(duì)租戶實(shí)力的高要求，亦拉長了項(xiàng)目的去化周期。

專業(yè)服務(wù)業(yè)，金融、房地產(chǎn)、電訊傳媒及科技（TMT）企業(yè)主導(dǎo)本年度甲級(jí)寫字樓成交。兩岸金融中心片區(qū)吸引力不斷提升，成為專業(yè)服務(wù)業(yè)，TMT及商貿(mào)業(yè)租戶首選，年內(nèi)更是吸引到堯煬優(yōu)客工場在東部甲級(jí)項(xiàng)目布局首個(gè)由頭部品牌運(yùn)營管理的共享辦公空間。金融行業(yè)，特別是保險(xiǎn)、證券企業(yè)則向?yàn)I南濱北片區(qū)聚集。值得留意的是，大面積成交仍以業(yè)主自用為主，且多為房地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)。

兩岸金融中心片區(qū)，及濱南濱北片區(qū)的吸引力不斷增強(qiáng)，正逐漸取代老牌商務(wù)區(qū)——鷺江道，成為企業(yè)優(yōu)先考慮的區(qū)域。鷺江道的區(qū)域吸納占比由2018年的34%滑落至2019年的20%，落后于濱南濱北的26%，及兩岸金融中心的43%。受項(xiàng)目老化，交通不便等外在因素，及成本空置等內(nèi)在因素影響，部分外資名企開始從鷺江道轉(zhuǎn)移到其他商務(wù)區(qū)，特別是金融、物流及零售行業(yè)企業(yè)。

產(chǎn)業(yè)賦能，助力寫字樓去化

2019年是廈門的招商大年，4月末召開招商大會(huì)，明確了包括電子信息、裝備制造、旅游文化、現(xiàn)代物流、金融服務(wù)五大產(chǎn)業(yè)集群，及十二條千億產(chǎn)業(yè)鏈群。

此后幾乎每個(gè)月都有一場專題招商推介會(huì)，涉及金融，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，影視，文創(chuàng)會(huì)展旅游，新經(jīng)濟(jì)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條。除了推廣廈門的營商環(huán)境，吸引投資之外，基本都會(huì)出臺(tái)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)惠政策（普遍覆蓋發(fā)改、商事、用地、用房、資金及稅收等領(lǐng)域），及人才政策（引進(jìn)、保障及扶持），并聘用產(chǎn)業(yè)相關(guān)的專家委員會(huì)。

在“產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，政策為保障，專家為支持” 的賦能之下，不少知名企業(yè)紛紛拋出投資廈門，共謀發(fā)展的橄欖枝，政府大招商助力寫字樓去化的作用也開始逐步顯現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)賦能，招商導(dǎo)入需求，市場回暖在即。招商引資的效果近期開始集中顯現(xiàn)，在寫字樓租賃市場方面，感受愈發(fā)明顯。三季度以來，受惠于“大招商” ，甲級(jí)寫字樓到訪量已經(jīng)出現(xiàn)提升。

配套賦能，協(xié)調(diào)商務(wù)區(qū)發(fā)展，成為2020年商辦市場發(fā)展的必然

2019年12月25日，廈門地鐵2號(hào)線正式開通運(yùn)營。廈門正式進(jìn)入“雙線成網(wǎng)”的地鐵新時(shí)代。

2號(hào)線自西向東，貫通海滄及島內(nèi)，連接海滄，西部兩岸貿(mào)易中心/濱南濱北，及東部兩岸金融中心，并與集美商務(wù)區(qū)形成換乘互動(dòng)，將整體提升廈門幾大商務(wù)區(qū)及商圈的交通便捷性。在“通達(dá)性全面提升”的賦能下，城市實(shí)現(xiàn)跨島發(fā)展，商務(wù)辦公市場實(shí)現(xiàn)均衡化發(fā)展。

2020年預(yù)計(jì)仍有92.8萬平方米（為2019年的2倍）的寫字樓將會(huì)入市，按照現(xiàn)有的去化速度來看，空置率出現(xiàn)大幅度下降的概率仍非常低。潘育敏女士認(rèn)為，結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，供應(yīng)及招商情況來看，廈門甲級(jí)寫字樓市場，低租金，高空置率，長去化周期的狀況將維持較長的時(shí)間。

供應(yīng)延期交付，零售市場平穩(wěn)運(yùn)行

截止2019年年末，廈門未有新增優(yōu)質(zhì)購物中心項(xiàng)目入市，全市優(yōu)質(zhì)購物中心存量維持在229.4萬平方米。年末空置率較三季度微升0.1個(gè)百分點(diǎn)至7.7%。前埔及蓮坂火車站商圈內(nèi)的老舊項(xiàng)目降租，帶動(dòng)全市平均租金環(huán)比微降0.5%至574.3元/平方米/月，年末租金略低于去年同期。

零售品牌主導(dǎo)本年成交，休閑服飾、Balabala及啟兒等兒童零售，阿迪達(dá)斯、耐克、李寧（含中國李寧）為主的運(yùn)動(dòng)服飾品牌積極布局各大項(xiàng)目，品牌入駐量位列前三。此外，品牌聚合店如I.T（含i.t），及折扣網(wǎng)商線下體驗(yàn)店唯品會(huì)，都積極布局各大商圈。網(wǎng)紅餐飲品牌則呈現(xiàn)步步緊逼的勢頭，新茶飲騰籠換鳥，火鍋持續(xù)火熱，及國內(nèi)外高端餐飲（包含飲品甜點(diǎn)）再發(fā)力，成為今年度餐飲業(yè)態(tài)關(guān)鍵詞。

新業(yè)態(tài)、新品牌及“老品牌再創(chuàng)新”都豐富了廈門的零售市場。如十點(diǎn)書店，及好慷在家，都是其對(duì)自身發(fā)展的在探索，更是對(duì)零售可能性的再發(fā)掘。

活動(dòng)+文旅賦能，利用軟元素吸引客群促進(jìn)消費(fèi)，成為零售市場擺脫優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足、同質(zhì)化及長周期的重要手段

今年以來，包括美妝、鐘表、奢侈品的品牌活動(dòng)，輪番登陸廈門；更有Molly、唐老鴨，貓和老鼠等國內(nèi)外IP聯(lián)展豐富了廈門的零售市場。作為目前福建省內(nèi)中高端品牌較為集中的城市，金雞百花電影節(jié)期間，廈門城市知名度更是得到進(jìn)一步提高。

盡管今年沒有新增優(yōu)質(zhì)零售供應(yīng)，品牌活躍度也不及去年，但在活動(dòng)+文旅賦能之下，高端化、多元化、沉浸式已經(jīng)獲得覺得多數(shù)商場運(yùn)營方的認(rèn)可及重視，利用軟元素吸引客群，促成消費(fèi)，擺脫優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足，項(xiàng)目同質(zhì)化及培育周期長等廈門商業(yè)發(fā)展的制約因素。

住宅銷售低位運(yùn)行，房價(jià)整體平穩(wěn)，島內(nèi)供地抬高均價(jià)

2019年1-11月，廈門商品住宅及二手住宅成交面積為155.2萬平方米及325.6萬平方米，較2018年分別增加32.8%及89.0%，但市場維持低位運(yùn)行。

全年商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積約229.0萬平方米，為近五年來的最高值，同比增加近74.8%。2月之后，伴隨著供應(yīng)放量，商品住宅銷售略有回暖。

2季度成為密集供應(yīng)期，4-7月合計(jì)批準(zhǔn)商品住宅預(yù)售面積高達(dá)148.3萬平方米，約為今年1-11月供應(yīng)量的64.7%，密集供應(yīng)加上低位需求，導(dǎo)致供需關(guān)系失衡，根據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，截止3季度末，廈門商品住宅去化周期近27個(gè)月，在戴德梁行所監(jiān)控的全國24個(gè)重點(diǎn)城市中，僅次于呼和浩特的近39個(gè)月。

從70城指數(shù)上看，2019年2-8月，廈門商品住宅售價(jià)經(jīng)歷上揚(yáng)，此后再次進(jìn)入回調(diào)。結(jié)合供應(yīng)來看，結(jié)構(gòu)因素影響房價(jià)走勢。與70城指數(shù)走勢一致，戴德梁行優(yōu)質(zhì)二手住宅售價(jià)指數(shù)從3季度進(jìn)入回調(diào)（70城指數(shù)從9月進(jìn)入回調(diào)），截止年末，售價(jià)指數(shù)較2017年1季度的歷史高值低8.5個(gè)點(diǎn)。值得關(guān)注的是，自3季度起，二手住宅租金指數(shù)則進(jìn)入上行，較2017年1季度的歷史高值僅低0.1個(gè)點(diǎn)。

商住用地市場經(jīng)歷了第3季度的斷檔之后，在第4季度密集供應(yīng)。全年出讓商住用地22幅，不及年初出讓計(jì)劃的一半（計(jì)劃出讓48幅商住用地）。從供地結(jié)構(gòu)上看，海滄以7幅領(lǐng)先其他各區(qū)，供地聚集在新陽-馬鑾灣新城沿線，整體溢價(jià)不高；湖里區(qū)出讓3幅商住用地，溢價(jià)率高達(dá)25.6%，整體拉高了全市均價(jià)水平，同比高約15.7%。受讓主體仍以國企（及含國企聯(lián)合體）為主。

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關(guān)于戴德梁行

戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司, 通過兼具本土洞察與全球視野的房地產(chǎn)解決方案為客戶創(chuàng)造卓越價(jià)值。戴德梁行遍布全球70多個(gè)國家，設(shè)有400多個(gè)辦公室，擁有51000名專業(yè)員工。在大中華區(qū)，我們的21家分公司合力引領(lǐng)市場發(fā)展，并于 2017和2018連續(xù)兩年蟬聯(lián)《歐洲貨幣》綜合實(shí)力、租賃及銷售代理、評(píng)估、研究四項(xiàng)中國區(qū)年度大獎(jiǎng)。2018年公司營業(yè)收入達(dá)82億美元，核心業(yè)務(wù)涵蓋物業(yè)管理、設(shè)施管理、項(xiàng)目管理、租賃代理、資本市場及顧問服務(wù)等。更多詳情，請(qǐng)瀏覽www.cushmanwakefield.com.cn或關(guān)注我們的微信（戴德梁行）。

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