臺海網12月22日訊（海峽導報記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 湖法/文 陶小莫/漫畫）簽了買房協(xié)議，付了58萬元購房款，卻遲遲未等來交房。最終，購房者楊女士等來了案涉房屋“未經商品房預售許可”，不具備辦理產權登記條件，根本無法轉讓的噩耗。

　　近日，湖里法院開庭審理并宣判了這樣一起房屋買賣合同糾紛案。

　　未取得預售許可證就售房，購房合同是否無效？對此，法官說，沒有取得預售許可證，開發(fā)商是不能銷售商品房的。

　　據悉，本案被告房產公司在湖里區(qū)法院有多個系列案件，涉及多位購房者利益，社會影響較大。法官提醒，市民購房時要注重開發(fā)商的銷售資格，必要時應保存證據，運用法律武器維護自己的權益。

事件 簽了協(xié)議付了錢，卻遲遲不見交房

　　楊女士一共向被告公司購買了兩套房子。為此，楊女士與被告房地產營銷公司（以下簡稱房產公司）簽訂了兩份《房屋使用權轉讓協(xié)議書》，合同載明該公司已取得某公寓使用權，楊女士對該項目有充分了解，受讓該公寓其中兩套房屋，房屋使用年限為70年，簽訂協(xié)議同時一次性付清總房款，該公司應于2014年6月30日前將房屋交付楊女士使用等相關事項。

　　同日，楊女士向該公司的法定代表人葉某轉賬并支付了兩套房屋的購房款合計58萬余元。

　　然而，公司在收取款項后，一直未向楊女士交付房屋。

　　楊女士一怒之下，將該公司及法人告上法庭，請求法院判決確認協(xié)議無效，并讓被告返還購房款。

爭議 未取得預售許可證，合同是否無效？

　　據楊女士起訴稱，她后來才知道，案涉房屋未經商品房預售許可，而且不具備辦理產權登記條件，根本無法轉讓。

　　因此，楊女士認為，之前簽訂的兩份《房屋使用權轉讓協(xié)議書》依法無效，該公司應當返還已經支付的兩套房屋的購房款及相應利息。被告葉某是實際收款人，作為該公司的法定代表人，其濫用公司法人獨立地位，存在與公司財產混同的情形，應當承擔連帶清償責任。

　　對此，被告公司答辯稱，該公司通過正當合法合理的手續(xù)受讓了案涉房屋的使用權，有權依法予以處置；此前該公司也將該事實向楊女士披露，她是在明確清楚的情況下簽署協(xié)議的。現(xiàn)在，雙方的問題是交房問題，而非合同效力及退款問題。交房事宜因政策等客觀原因推遲，非被告公司主觀過錯造成。案涉合同是使用權的轉讓和交易，不屬于城市房地產等管理法律法規(guī)調整的范疇，雙方之間的交易不以取得預售許可證等為前提。

　　被告葉某則答辯說，她與楊女士沒有合同關系，所收款項系由公司授權，屬于公司行為，與個人無關；而且葉某作為公司的法定代表人，只是履行職務行為，不應承擔合同責任。

判決 雙方均有過錯 各自承擔相應責任

　　湖里法院經審理認為，本案是“名為使用權轉讓，實為買賣”。公司與楊女士之間簽訂的案涉合同約定的內容實際為房屋買賣，雙方訂立的案涉合同名為《房屋使用權轉讓協(xié)議書》，實為對案涉房屋進行預售的房屋買賣合同。出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效。公司作為出賣人未取得案涉房屋的商品房預售許可證明，故案涉合同依法應當認定無效；公司基于無效房屋買賣合同收取的款項，應當予以返還。

　　法院認為，結合本案證據，楊女士簽訂案涉合同時應當知道案涉房產尚未取得商品房預售許可證明，雙方對案涉合同無效均有過錯，應當各自承擔相應的責任，楊女士主張公司支付利息，沒有法律依據，不應予以支持。

　　此外，楊女士提交的證據不足以證明葉某濫用公司法人獨立地位和股東有限責任嚴重損害公司債權人利益，故其主張葉某與公司共同返還購房款，不應予以支持。

　　因此，近日湖里法院作出一審判決，認定原告楊女士與被告公司簽訂的兩份《房屋使用權轉讓協(xié)議書》無效，被告公司應返還楊女士購房款58萬余元。