臺海網(wǎng)7月29日訊（海峽導報記者 陳捷 實習生 梁文婕/文 陳巧思/圖）租房遇到糾紛，導報律師來幫忙！前天下午，導報“律師來了”欄目租房專題熱線火爆，專業(yè)律師的解疑釋惑吸引了眾多租客和房東，讀者咨詢不斷，導報律師團隊也忙個不停。

　　遭遇一房兩租怎么辦？房租大幅上漲如何應對？租戶逾期付房租會不會被強制搬離？租房還有哪些注意事項……這些與租房有關的問題都很“熱”，前天下午還不到3點，咨詢電話就接連不斷，福建自暉律師事務所主任林敏輝律師和該所律師張嘉嘉也輪流接熱線，耐心為讀者解答問題。

　　此外，導報“律師來了”郵箱（812885838@qq.com）也收到很多讀者的咨詢，還有很多讀者通過微信公眾號“廈門說法”留言向律師提問，針對這些問題，廈門大學法學院教授、福建聯(lián)合信實律師事務所黃健雄律師和福建冠德律師事務所合伙人、副主任黃芬嫘律師也進行了解答。“律師來了”團隊從昨天的咨詢中挑選出部分有代表性的問題和案例，總結出租房“9問”，借讀者借鑒。 

房子被賣了，租戶怎么辦？

　　張女士：我和原房東簽訂了三年的租賃合同，但是三年還沒到，房東就在沒有告知我的情況下，把房子出售給別人，現(xiàn)在新房東要求我搬離房屋，我該不該搬？

　　林敏輝：“買賣不破租賃”，根據(jù)合同法第二百二十九條規(guī)定：租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。因為您的租賃合同先于買賣合同訂立，所以新房東無權在租賃合同到期前要求您搬離房屋，你可以要求新房東繼續(xù)履行原來簽訂的租賃合同。

　　另外，租戶擁有租賃房屋的優(yōu)先購買權，房東出賣租賃房屋未在合理期限內通知租戶優(yōu)先購買權的情形下，租戶可以請求房東承擔賠償責任。但不能請求確認房東與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。

遇一房兩租，該如何應對？

　　李先生：我在廈門島內租了一套房屋，但房東在和我簽訂租賃合同之前，已經(jīng)把該房子租給了第三人并已交付。請問我能否繼續(xù)租這套房屋？我該怎么辦？

　　林敏輝：房東與第三人簽訂租賃合同在先，而且第三人已經(jīng)合法占有租賃房屋，因此，第三人作為優(yōu)先順位的合同履行人，您無權要求第三人搬離房屋。但是，您可以請求解除租賃合同，要求房東賠償損失，支付合同違約金。

租戶擅自轉租，房東該怎么辦？

　　陸先生：我的一個租客未經(jīng)我同意就與第三人訂立了新的租賃合同，并且獲得了差價收益?，F(xiàn)在我想解除與租客的租賃合同，請問能不能要求租客返還差價收益？

　　林敏輝：承租人未經(jīng)出租人同意不能擅自轉租租賃房屋，若擅自轉租，則其轉租合同無效，出租人有權解除房屋租賃合同，但至于您要求承租人返還其收取的租金差價收益，法院一般是不會支持的。

　　承租人在租房時要注意房屋轉租時是否具備三個條件：經(jīng)出租人書面同意、訂立轉租合同，應當在原租賃合同規(guī)定的期限內。

沒有寫明租期，發(fā)生糾紛咋辦?

　　林小姐：我在思明區(qū)租了一套房子，但我和房東簽的租房合同里沒有寫明租期，現(xiàn)在房東不讓我租了，請問他有權收回房屋嗎？

　　黃健雄：這種合同為不定期租賃合同，房東有權解除合同并收回房屋的使用權。按照合同法的規(guī)定，租賃期限6個月以上的，應當采用書面形式租賃合同，當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。

房東不退押金，租戶該怎么辦？

　　曹女士：我跟房東簽訂了半年一簽的房屋租賃合同。最近不準備繼續(xù)租房了，但是房東卻不肯退還我押金，怎么辦？

　　黃健雄：如果租賃合同沒有明確押金的性質或規(guī)則，則押金作為租賃預付款處理，無論如何都要返還的。根據(jù)合同法有關規(guī)定，除合同另有約定外，房東應在租賃關系解除且租客遷空、點清并付清所有應付費用后的當天將租房押金全額無息退還租客。在租房期間如果有財產損失可以相應地扣除押金，押金在扣除財物損失后應該退還。

　　當出現(xiàn)租房押金不退的問題時，可以雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，房東堅持不退還押金，建議報警處理，由警方進行調解處理。協(xié)商不成也可以起訴，可以收集證據(jù)，向法院起訴，以房東惡意違約為由，起訴要求房東退還押金并按照合同支付違約金。

房東要漲房租，租客如何應對？

　　吳先生：我租的房子還沒到期，房東就提出來租金要上漲15%，還說如果我不接受就不讓我租了，我該怎么維權？

　　黃健雄：雖然住房和城鄉(xiāng)建設部的《商品房屋租賃管理辦法》中明確要求，房屋租賃合同期內，出租人不得單方提高租金，但是對禁漲房租實施難度較大，“租賃期內不得上漲房租”這一最替租客考慮的條款，被業(yè)內人士視為最難實現(xiàn)的條款之一。在簽訂租賃合同時，房主通常會將違約金控制在單月租金以下，即違約成本很低。在這種情況下，處于弱勢的求租人極少會訴諸法律，而更傾向于通過協(xié)商，獲得合同約定之外盡可能高的補償金額。

租約沒到期 房東能收回房屋？

　　趙先生：今年3月我與房東簽訂了為期一年的租賃合同，但是今年5月房東突然要求我搬離，我一定要搬離嗎？他賠償一個月押金就可以了嗎？

　　張嘉嘉：房東無權在租賃合同到期前要求您搬離房屋，在沒有明確約定的情況下，房東也不能以支付違約金為代價要求解除合同。

租戶逾期付房租 房東有權強制搬離嗎？

　　趙女士：我的房子租給了兩個年輕人，他們經(jīng)常逾期支付房租，請問這種情況我有權要求他們搬離并收回房子嗎？

　　黃芬嫘：根據(jù)《合同法》相關規(guī)定，承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。建議在租賃合同條款明確約定解除權，如逾期超過10天未支付房租的，房東有權解除合同。合同解除后，可以依據(jù)合同約定要求承租人搬出（返還財產），但是要注意告知和保全證據(jù)。

租賃房屋如何避免陷阱？

　　吳小姐：我最近想租房子，現(xiàn)在租房陷阱多，請問租房有哪些注意事項，如何避免落入租房陷阱？

　　黃芬嫘：在房屋租賃過程中，要注意以下幾點：第一，要核對房東的相關證件，盡量核實房東是業(yè)主身份。如出示產權證或與原產權單位簽署的購房合同、身份證件等。

　　第二，在簽訂租賃合同之前，了解房屋租金和押金的支付方式，明確物業(yè)管理費等各項日常費用，查看水、氣、電等費用是否已結清。

　　第三，在簽訂房屋租賃合同時，一定要約定清楚合同條款，明確租賃雙方的權利與義務，如租賃用途、租賃期限、修繕責任、變更與解除合同、簽訂轉租、違約責任等，以免在日后租房過程中產生爭執(zhí)，引發(fā)不必要的煩惱。尤其是投資裝修的，盡量約定如果房東違約應補償裝修費等，以減少損失。

　　最后，如果與二手房東簽合同，最好能夠爭取到一手房東的書面確認同意轉租，避免一手房東不同意轉租而主張合同無效的法律風險。