臺(tái)海網(wǎng)6月1日訊 據(jù)廈門日?qǐng)?bào)報(bào)道  廈門租賃市場(chǎng)蛋糕雖大，但是長(zhǎng)租業(yè)務(wù)仍面臨困局，考驗(yàn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　時(shí)下，長(zhǎng)租公寓發(fā)展如火如荼。2016年8月，萬科泊寓將廈門長(zhǎng)租市場(chǎng)徹底打開，短短一年間，廈門集合了泊寓、魔方、紅璞、UONE社區(qū)等十幾家長(zhǎng)租公寓品牌，總數(shù)近萬間。這一新生領(lǐng)域，即充滿了機(jī)遇，也存在著成本大、利潤(rùn)薄、收房難、政策尚未明晰、產(chǎn)品及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等難題，更考驗(yàn)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　利潤(rùn)薄

　　成本回收期約4-6年

　　在培育長(zhǎng)租業(yè)務(wù)過程中，企業(yè)主要面臨產(chǎn)品打造、培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)兩大成本壓力。多數(shù)企業(yè)認(rèn)為，成本回收期約為物業(yè)租期的一半，即4-6年。

　　其中，收房、改造、裝修占大部分成本。以紅璞為例，廈門紅璞戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)總監(jiān)張婧介紹:“一個(gè)15平方米單間，收房成本約550-900元/月，裝修成本約1.5萬元，而公寓租金只有1500元/月，需要4-5年回收成本。”魔方福建區(qū)域開發(fā)總監(jiān)李明說:“25平方米的單間，單房投入成本約6萬元，包括裝修、公區(qū)、消防設(shè)備等，此外毛坯收房成本就要2100元/月。而公寓租金在3300元/月的情況下，預(yù)計(jì)6年回本。”

　　另外，人力成本也較大，多數(shù)企業(yè)組建了專業(yè)團(tuán)隊(duì)。以萬科泊寓為例，它不僅擁有拓展團(tuán)隊(duì)、工程團(tuán)隊(duì)、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，還有策劃團(tuán)隊(duì)、新媒體運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)、管家團(tuán)隊(duì)等。龍湖冠寓則由地產(chǎn)原班人馬操刀，各板塊職能健全。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:“打造成熟的團(tuán)隊(duì)不容易，需要大量資本、精力投入。”

　　長(zhǎng)租業(yè)務(wù)成本大、利潤(rùn)微薄，企業(yè)如何突破？或許需要長(zhǎng)期耕耘、探索自己的商業(yè)模式。目前，魔方公寓、YOU+國(guó)際青年社區(qū)、青客公寓等已經(jīng)獲得融資，但國(guó)內(nèi)公寓創(chuàng)業(yè)者聯(lián)盟“房東東”創(chuàng)始人全靂認(rèn)為:“行業(yè)不解決實(shí)際盈利，再多融資也是只是短線救急而已。”

　　收房難

　　各類企業(yè)積極破局

　　面對(duì)廈門百萬級(jí)租房人口，企業(yè)看到了租賃市場(chǎng)的潛力，也感受到了收房壓力。企業(yè)普遍表示:廈門城市較小，大規(guī)模收取符合標(biāo)準(zhǔn)的房源很難。

　　據(jù)了解，企業(yè)選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)較高，普遍要求產(chǎn)權(quán)明確、消防通過且大規(guī)模集中的房源。李明表示:“符合條件的房源非常少，有些物業(yè)改造成本十分巨大。”張婧表示:“集中收200-300間最佳，我們也在考慮城中村新建的房屋。”各企業(yè)還在探索多種合作模式，如代運(yùn)營(yíng)開發(fā)商自持物業(yè)、與國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)合作人才宿舍等。

　　而開發(fā)商企業(yè)還有一個(gè)殺手锏——自持、并購(gòu)。廈門龍湖創(chuàng)新事業(yè)部運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人劉健明確表示:“冠寓以重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為主，主要以自持、并購(gòu)的方式獲得房源。”據(jù)廈門泊寓總經(jīng)理吳迪介紹:“泊寓以不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，輕資產(chǎn)比例很低。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，隨著開發(fā)商項(xiàng)目自持比例的提高，將不斷涌現(xiàn)企業(yè)開展長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。

　　經(jīng)驗(yàn)少

　　邊做邊完善產(chǎn)品、服務(wù)

　　在這個(gè)新興領(lǐng)域，每一家企業(yè)都初試牛刀，邊做邊完善產(chǎn)品和服務(wù)。多數(shù)公寓都在引領(lǐng)80、90后生活方式方面下功夫，打造自己的特色。

　　其中，泊寓的孵化基地就在廈門，也率先把社交公寓理念在廈門培育起來。泊寓每一家門店都配有咖啡廳、臺(tái)球室、影音室、健身房等公共區(qū)域，前埔店、興隆公社店還出租工位，滿足自主創(chuàng)業(yè)者的居住、辦公一體化需求。

　　而其他全國(guó)性品牌公寓如紅璞、冠寓、魔方等，則從其他先行城市吸取經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。例如紅璞，當(dāng)一個(gè)城市出現(xiàn)問題案例，立刻全國(guó)調(diào)整。其廣州、杭州、武漢的產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)等可以借鑒。劉健介紹:“廈門不像深圳節(jié)奏快，年輕人要求樓下必須有早餐店。廈門年輕人更文藝，希望早上泡咖啡、聽音樂，所以廈門的公共區(qū)域特別大。”魔方公寓則采用酒店級(jí)別的消防標(biāo)準(zhǔn)，消防器、報(bào)警器、播音器一應(yīng)俱全，全力保護(hù)客戶安全。

　　深耕廈門的UONE社區(qū)，則通過對(duì)廈門租客生活研究，了解到凌晨3點(diǎn)網(wǎng)絡(luò)需求最旺，便加強(qiáng)此時(shí)的網(wǎng)絡(luò)維護(hù)。

　　此外，各家企業(yè)還特別重視微信公眾號(hào)、APP等平臺(tái)建設(shè)，可實(shí)現(xiàn)線上選房、交房租、繳納水電費(fèi)、退房等功能。