廈門寫字樓去庫存壓力大

　　臺海網(wǎng)8月18日訊 據(jù)廈門日報報道 據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2016年上半年，廈門甲級寫字樓存量63萬平方米，空置率高達(dá)28%；未來五年內(nèi)，還將新增248萬平方米，是2015年底存量的五倍。

　　廈門未來寫字樓的新增量，甚至高于成都的208萬平方米。但從甲級寫字樓去化速度看，2015年廈門共去化7.3萬平方米，不足成都的一半。

　　然而，廈門的寫字樓是絕對過剩的嗎？如何解決運營能力問題？改成住宅能降低空置率嗎？本報記者就這些問題采訪了相關(guān)的業(yè)內(nèi)人士。

　　廈門的寫字樓是絕對過剩嗎？

　　按照存量、去化速度計算，廈門甲級寫字樓去化周期長達(dá)8.6年。部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:寫字樓受廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，應(yīng)是過剩的。

　　然而，戴德梁行廈門公司總經(jīng)理潘育敏則提出了樂觀的看法:“短期看過剩，但長遠(yuǎn)看未必，因為可能出現(xiàn)爆發(fā)性去化，例如自貿(mào)試驗區(qū)、象嶼保稅區(qū)成立，就推動了片區(qū)寫字樓去化。”

　　上半年經(jīng)濟(jì)增速也支撐了潘育敏的觀點，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院披露，2016年上半年廈門以9.2%的GDP增速，位居重要城市經(jīng)濟(jì)增長前五名。其中，軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)運營收入增長19%，成為經(jīng)濟(jì)增長的主要新動力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廈門的高速增長與國家戰(zhàn)略有很大關(guān)系，可以說占盡天時。如果說經(jīng)濟(jì)增長會帶動寫字樓去化，那么從長遠(yuǎn)看，廈門的寫字樓未必是過剩的。

　　如何解決寫字樓運營能力問題？

　　加速寫字樓去化，也應(yīng)提高運營水平，除了硬件維護(hù)，還應(yīng)在概念、推盤節(jié)奏、租戶把控、資源整合等方面下工夫。潘育敏認(rèn)為:“寫字樓應(yīng)該持續(xù)運營、調(diào)整，海外運營經(jīng)驗會帶動本土成長，10年前北上廣的寫字樓多由外資公司運營，同樣在廈門，有僑胞、僑商背景的開發(fā)商運營能力較強，比如由新加坡公司開發(fā)運營的國際銀行大廈。”她堅信“廈門整體運營水平提高需要一個過程，建發(fā)JFC學(xué)習(xí)得就比較好。”

　　很多國內(nèi)開發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識到運營的重要性，萬科中心負(fù)責(zé)人張云雷表示:“要提供人性化服務(wù)，我們正從‘單一辦公’向‘復(fù)合社區(qū)’轉(zhuǎn)變。”海西金融廣場負(fù)責(zé)人葉謀源也表示:“應(yīng)不斷提升服務(wù)水平，我們正尋找會計事務(wù)所、律師事務(wù)所等入駐，方便企業(yè)辦理事務(wù)。”

　　辦公用途改成居住用途

　　可以降低空置率嗎？

　　近期，省政府出臺了關(guān)于加快化解商業(yè)辦公去庫存的相關(guān)政策，允許商改住，但在廈門還沒有落地實施。

　　對此，潘育敏認(rèn)為，這順應(yīng)了住宅租賃市場的發(fā)展趨勢。她建議，地段好的寫字樓可改成服務(wù)式公寓，采取統(tǒng)一、高標(biāo)準(zhǔn)的運營管理，以金領(lǐng)為目標(biāo)客群，采用長租模式，這在上海、北京很發(fā)達(dá)。電視劇《離婚律師》中，主角羅麗、池海東住的就是服務(wù)式公寓，“目前廈門缺少這樣的產(chǎn)品，但是有一定的需求存在。”潘育敏說。