臺海網8月3日訊（海峽導報記者 陳捷 曾藝軒 通訊員 同法/文 楊希/漫畫）在商鋪的租賃合同中，不少承租方為達到良好的經營效果、避免同業(yè)競爭，與出租方約定“排他性條款”，即排除或者限制出租方招租特定類型的商戶。

　　那么，租房簽了“排他性條款”，同業(yè)入駐就能索賠嗎？近日，同安法院審結了這樣一起涉及租賃合同“排他性條款”的案件。

爭議 簽了“排他性條款”，同業(yè)入駐能索賠嗎？

　　此前，出租方某商場與承租方肖先生簽訂了一份《商鋪租賃合同》。合同中約定，肖先生租賃商場內一商鋪用于經營品牌“剪悅”（化名），經營品類為美發(fā)，租期6年。同時，補充條款約定：租賃期內，商場承諾在商場內不再引進其他與承租方同類的美發(fā)品牌。

　　一年后，商場又與案外人簽訂一份《商鋪租賃合同》，將商場二層的另一間商鋪出租給案外人用于經營品牌“美麗人生”（化名），經營品類為美容養(yǎng)發(fā)。美麗人生于簽訂合同當日入駐后開始營業(yè)，還推出“燙染拉3選1”“單人洗剪吹造型”等團購活動。肖先生多次就引進“美麗人生”向商場提出意見，因雙方協商未果，遂訴至法院。

　　肖先生起訴說：“商場承諾租賃期內不再引進其他與我方同類的美發(fā)品牌，但又引進‘美麗人生’。我從發(fā)現商鋪開始裝修起就多次要求解決問題，但商場未采取任何措施，商場的行為已嚴重違反雙方之間的約定。自從‘美麗人生’開始營業(yè)，我的客戶明顯少了，我要商場賠償損失。”

　　面對起訴，被告商場則認為，“美麗人生”經營的是美容養(yǎng)發(fā)，肖先生經營的是美發(fā)，二者存在顯著差異，不屬同類業(yè)務，且雙方并未就此約定違約責任承擔方式，肖先生無權要求其承擔違約責任。

判決 違反排他性約定，商場應當賠償

　　法院判決認為，本案系房屋租賃合同糾紛。商場與肖先生簽訂的《商鋪租賃合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。雖然商場與案外人簽訂的合同中載明“美麗人生”品牌經營品類為美容養(yǎng)發(fā)，但其實際經營范圍包括“洗剪吹、燙染拉、洗吹造型”等美發(fā)品類，與肖先生經營的美發(fā)品牌同品類，故商場違反了雙方之間的排他性約定。本案中，承租人租賃案涉商鋪的合同目的是經營美發(fā)品牌，為此與出租人在合同中專門約定出租人不得在案涉商業(yè)地塊再引進同類的美發(fā)品牌。

　　因此，出租人將案涉商業(yè)地塊中的店鋪出租給他人用于經營美發(fā)品牌構成違約。即使合同未明確約定違約責任的承擔方式，違約方仍然需要依法承擔相應的法律責任。

　　鑒于美發(fā)行業(yè)本身受各項因素的影響較大，如節(jié)假日、宣傳力度、優(yōu)惠活動、固定客源等，營業(yè)額存在不具確定性的波動，無法直接認定肖先生的營業(yè)損失。法院結合案涉租金標準、肖先生提供的營收數據等，酌定自“美麗人生”開業(yè)后，商場按每月3500元的標準向肖先生賠償營業(yè)損失。

法官說法

違約方要如何承擔違約責任？

　　合同履行過程中，一方違約，守約方應當如何主張權利，違約方要如何承擔違約責任？

　　法官分析說，首先，有約定從約定。在當事人的約定不違反法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定的情況下，遵從當事人意思自治，根據當事人之間對違約責任的約定承擔違約責任。

　　其次，如果合同未對違約責任的承擔作出具體約定，根據《民法典》第五百八十四條規(guī)定，違約方承擔違約責任應采用“完全”賠償原則，即因違約方的違約行為導致守約方遭受的全部損失，應當由違約方承擔賠償責任。值得注意，全部損失不僅包括守約方遭受的全部已發(fā)生的實際損失，還包括可得利益損失，即合同履行后守約方可以獲得的利益損失。

　　法官還說，在房屋租賃合同關系中，出租人的義務是完整交付租賃物，而“完整”不只是簡單交付出租的房屋，也包括合同項下的其他附隨義務。本案中，案涉合同未就出租人引進同品類商家的違約責任承擔方式進行約定，故應當按照承租人實際經營利潤因此減少的數額來認定。因實際經營利潤難認定，肖先生亦未舉證說明其訴求損失的計算依據，故人民法院結合審理情況酌情對經營損失作出認定。

　　法官提醒，為提前防范風險，當事人在簽訂合同時應當明確約定雙方的權利義務，寫明合同目的，同時對于合同履行過程中可能出現的問題或發(fā)生的情況變化，要有相關合同變更及解除的情形約定，特別注意寫明違約的后果及責任的承擔，避免因損失難查清或舉證不能而產生更大爭議。