▲位于湖濱東路的魔方公寓

　　臺(tái)海網(wǎng)5月18日訊（海峽導(dǎo)報(bào)記者 鐘炳祥/文 陳巧思/圖）兩年前，林先生在廈門湖里區(qū)投資了一家長(zhǎng)租公寓，再過(guò)一年就回本。而今年來(lái)，他卻找不到這樣優(yōu)質(zhì)的公寓項(xiàng)目進(jìn)行投資。“以前三年就能回本，如今至少要五六年才能回本，而且競(jìng)爭(zhēng)激烈，運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高了許多。”林先生說(shuō)，項(xiàng)目選擇不慎，甚至有可能虧損。

　　看起來(lái)很美的長(zhǎng)租公寓，現(xiàn)實(shí)境況卻很骨感。規(guī)模擴(kuò)張和盈利始終是長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者們繞不開的兩個(gè)話題。而持續(xù)走低的回報(bào)率，更似一道“緊箍咒”，纏繞在長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者的耳際。

難關(guān)1 回報(bào)率低賺錢不易

　　5月15日，廈門成功出讓福建省內(nèi)首宗租賃住宅用地2018P01地塊，廈門由此開啟了租購(gòu)并舉的新時(shí)代。

　　該地塊總建筑面積27446平方米、成交價(jià)2.2億元，成交樓面價(jià)為8015.7元/平方米。據(jù)業(yè)內(nèi)人士測(cè)算，該地塊建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的總成本約為13600元/平方米，“按照年回報(bào)率5%、年均出租率七成計(jì)算，項(xiàng)目建成后的預(yù)計(jì)月租金為80元/平方米。如果按出租率100%計(jì)算，月租金則為56元/平方米”。

　　不難發(fā)現(xiàn)，即便僅按照5%的回報(bào)率進(jìn)行估算，該租賃地塊建成后（至少3年）的月租金仍需達(dá)到56元/平方米。而目前該地區(qū)租金一般40多元/平方米，如按每年遞增8%計(jì)算，三年后該地區(qū)租金水平大致會(huì)漲至56元/平方米左右。

　　事實(shí)上，5%的年回報(bào)率，對(duì)于不少品牌長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，甚至是一個(gè)不小的挑戰(zhàn)。“按照目前的成本測(cè)算，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目幾乎不賺錢，從租金回報(bào)率來(lái)看，一般企業(yè)凈利潤(rùn)率只有0.4%-0.5%。”萬(wàn)科泊寓廈門公司總經(jīng)理吳迪對(duì)導(dǎo)報(bào)記者表示。

　　導(dǎo)報(bào)記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，關(guān)于投資回報(bào)率、盈利參考指標(biāo)、出租率以及退租率等問(wèn)題，對(duì)于眾多長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，是較為敏感的話題。國(guó)內(nèi)某知名開發(fā)企業(yè)旗下的長(zhǎng)租公寓品牌廈門區(qū)負(fù)責(zé)人甚至拒絕回答導(dǎo)報(bào)記者提出的相關(guān)問(wèn)題。

　　與一線長(zhǎng)租公寓品牌的低回報(bào)率相比，部分本土私營(yíng)的長(zhǎng)租公寓品牌則要高得多。“目前市場(chǎng)上長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目回報(bào)率在15%-20%之間，遠(yuǎn)不如兩三年前30%以上的年回報(bào)率。”林先生指出，當(dāng)然，如果選擇項(xiàng)目不慎，租入房源的租金過(guò)于高昂，加上運(yùn)作上成本高企，長(zhǎng)租公寓虧錢也是很正常的。