美國最新行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，隨著美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息推升房屋貸款利率，美國月度房屋價(jià)格水平出現(xiàn)連續(xù)下跌，持續(xù)2年多的房地產(chǎn)市場(chǎng)“高燒”顯著降溫。
市場(chǎng)人士認(rèn)為，美國房地產(chǎn)行業(yè)正成為美聯(lián)儲(chǔ)貨幣政策變化效應(yīng)的重要觀察指標(biāo)。自2020年二季度以來，房?jī)r(jià)在美國大規(guī)模刺激措施推動(dòng)下大幅上漲，助推通脹；如今在激進(jìn)加息壓力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，預(yù)計(jì)將顯著拖累美國經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。
房?jī)r(jià)升至高位
房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)美國國內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)約占兩成。市場(chǎng)投資者持有住房比例較高。新冠肺炎疫情暴發(fā)后，美國推出的大規(guī)模貨幣和財(cái)政刺激措施刺激股市不斷創(chuàng)新高，同樣顯著推高了房?jī)r(jià)，一些人口流入地的房?jī)r(jià)漲幅超100%。
美國圣路易斯聯(lián)儲(chǔ)銀行經(jīng)濟(jì)研究部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，美國住房均價(jià)自2020年二季度以來出現(xiàn)暴漲，截至今年第二季度的累積漲幅達(dá)40.05%。
房?jī)r(jià)大漲帶來更高民生成本。因購房門檻抬升，不少人選擇租房，進(jìn)一步推高房租價(jià)格，加劇美國通脹壓力。
房屋租賃平臺(tái)宗珀房屋租賃網(wǎng)站日前發(fā)布的報(bào)告顯示，美國8月一居室房屋租金繼續(xù)創(chuàng)下新高。在房租價(jià)格最高的紐約市，一居室和兩居室租金中值分別為3930美元和4400美元，同比分別增長(zhǎng)39.9%和46.7%。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商道格拉斯—埃利曼地產(chǎn)公司公布的報(bào)告顯示，紐約曼哈頓區(qū)平均房租價(jià)格連創(chuàng)新高，7月升至5113美元，同比漲幅27.5%。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的月度數(shù)據(jù)顯示，美國住房可負(fù)擔(dān)性指數(shù)已經(jīng)從2020年的169.9大幅降至今年6月的99.1，為1989年以來的最低值，凸顯民眾住房負(fù)擔(dān)加重。
加息帶來降溫
由于美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息，美國住房抵押貸款利率大幅走高，美國房?jī)r(jià)指數(shù)7月結(jié)束了此前連續(xù)31個(gè)月的環(huán)比上漲。
美國聯(lián)邦住宅貸款抵押公司房地美公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在截至9月15日的一周，美國30年期固定利率房貸利率為6.02%，遠(yuǎn)高于去年同期的2.86%，達(dá)到2008年11月底以來的最高水平。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，以獨(dú)立式住宅為例，20%首付后每月還款額占家庭月均收入的比例在過去兩年半中提升近一倍。截至今年7月，美國成屋銷量已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月下滑。
美國聯(lián)邦住房金融署公布的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份美國房?jī)r(jià)指數(shù)雖然同比漲幅達(dá)16.2%，但環(huán)比僅上漲0.1%，顯著低于市場(chǎng)預(yù)期的0.9%。
美國數(shù)據(jù)分析服務(wù)機(jī)構(gòu)“黑騎士”公司9月發(fā)布的月度研究報(bào)告顯示，美國房?jī)r(jià)指數(shù)7月結(jié)束了此前連續(xù)31個(gè)月的環(huán)比上漲。在線房地產(chǎn)服務(wù)提供商美國齊洛房地產(chǎn)公司的數(shù)據(jù)顯示，美國房?jī)r(jià)水平8月再次環(huán)比下跌，創(chuàng)下2011年以來最大環(huán)比跌幅紀(jì)錄。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺(tái)雷德芬公司最新報(bào)告顯示，在截至9月4日的一個(gè)月里，美國住房最終售價(jià)比最初掛牌價(jià)少0.3%，這是一年半以來住房最終售價(jià)首次低于最初掛牌價(jià)。
美國商務(wù)部9月20日公布的最新數(shù)據(jù)顯示，按季節(jié)調(diào)整后，美國8月份私人新建住房開工年率為151.7萬套，環(huán)比和同比降幅分別為10%和14.4%，美國住房市場(chǎng)上游降溫明顯。
拖累經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)
市場(chǎng)人士預(yù)計(jì)，美國住房市場(chǎng)回調(diào)難以避免，相關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)已經(jīng)降溫，勢(shì)必拖累經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)。
標(biāo)準(zhǔn)普爾道瓊斯指數(shù)公司總經(jīng)理克雷格·拉扎拉表示，美國房?jī)r(jià)增速數(shù)月前就已放緩，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境挑戰(zhàn)加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度可能繼續(xù)下降。
凱投宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家薩姆·霍爾預(yù)計(jì)，到2023年年中，美國房?jī)r(jià)將出現(xiàn)5%的同比降幅。
高盛集團(tuán)預(yù)計(jì)，今年美國新建住房銷量和成屋銷量將分別出現(xiàn)22%和17%的降幅。今明兩年，住房行業(yè)對(duì)美國GDP的整體貢獻(xiàn)將下降。
美國在線房地產(chǎn)租售平臺(tái)房地產(chǎn)網(wǎng)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家丹妮爾·黑爾日前表示，美聯(lián)儲(chǔ)尚未結(jié)束加息進(jìn)程，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也沒有結(jié)束。美國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行未來數(shù)月將會(huì)充滿波動(dòng)，很可能持續(xù)到2023年。
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