深觀察｜長租公寓：金融創(chuàng)新和金融詐騙的一步之遙

　　最近，長租公寓事件引爆輿論，一方面，作為出租房屋十多年的老房東的我很疑惑：和很多的理財(cái)產(chǎn)品相比，自有房屋出租的租售比(租金除以房子的市場價(jià)值的比例)很低，有什么值得資本家大規(guī)模介入呢？另外一方面，有“中介+資本”攻城略地做二房東，不斷推高租金。當(dāng)然，我作為房東，樂觀其成。

　　于是又有新聞爆料，說這是一個(gè)“空手套白狼”的金融創(chuàng)新，其大概的流程如下：中介公司先和個(gè)人房東簽訂長期租賃合同，把房屋的租賃權(quán)拿到手，租金是按月支付；然后，中介再和租客簽訂租賃合同，到此為止，還是傳統(tǒng)的二房東模式；最后一步是，讓租客和金融公司簽訂貸款合同，把貸款拿到的錢一次性付給中介公司，而租客逐月償還給金融公司。當(dāng)然，這最后一步是中介公司“包裝”或者“改頭換面”讓租客簽字的。

　　這樣一來中介公司能夠迅速拿到整年的房租，而付給房東的就是一兩個(gè)月的初始租金，這個(gè)差額構(gòu)成了中介公司可以迅速擴(kuò)張的基礎(chǔ)，也是未來資金鏈斷裂的起由。

　　因?yàn)橐坏嗔?，中介公司破產(chǎn)走人，房東和租客將會陷入兩難：房東沒有得到租金理應(yīng)收回房子趕走租客；租客認(rèn)為每個(gè)月還在付款，不應(yīng)該被趕走。問題的關(guān)鍵是：中間的貸款合同，把貸出來的錢給了一個(gè)沒有任何抵押品的中介公司。

　　如果中介公司作為二房東，向房東租房，進(jìn)而轉(zhuǎn)租給租客，它必定和雙方都簽訂一個(gè)租賃協(xié)議，租客把每個(gè)月的租金交給中介公司，中介公司在把租金交給房東。那么中介公司作為二房東，一定是有差價(jià)可圖的。這個(gè)差價(jià)就是中介公司通過統(tǒng)一裝修和更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)得到的回報(bào)。假設(shè)我們的房東每月收租2000元，而中介轉(zhuǎn)租的租金是3000元。那么實(shí)際上通過這個(gè)轉(zhuǎn)租的服務(wù)，中介公司產(chǎn)生的增值(也就是可以計(jì)入GDP的那個(gè)部分)是1000元。

　　所以，如果中介公司用這個(gè)1000元的現(xiàn)金流作為抵押，向金融公司貸款得到一筆資金用于經(jīng)營。這是金融創(chuàng)新。因?yàn)樵谶@樣的情況下，中介公司一旦經(jīng)營不利出現(xiàn)破產(chǎn)，那么房東和租客的利益都不會或者較少會受到影響。租客繼續(xù)支付的3000元足以覆蓋房東應(yīng)得的2000元，以及金融公司應(yīng)得的1000元。

　　如果中介公司現(xiàn)在覺得僅僅用1000元現(xiàn)金流做抵押得到的貸款數(shù)量太少，而用整個(gè)3000元作為抵押去申請貸款(這就是當(dāng)下媒體認(rèn)為的長租公寓爆倉模式)，一旦經(jīng)營不善破產(chǎn)，的確會產(chǎn)生上述問題。但是這里的關(guān)鍵是，這3000元并不能完全用來作為抵押品，因?yàn)槠渲?000元的現(xiàn)金流的權(quán)利是房東的！中介公司自己不擁有房屋，而是向房東租了房子來。

　　租來的東西可以作為抵押品嗎？不可以。那么同理，租來的東西產(chǎn)生的收益也不能作為抵押品。所以本質(zhì)上，金融公司貸款的基礎(chǔ)是1000元的現(xiàn)金抵押，和2000元的信用貸款。既然是信用貸，那么一旦中介公司不能還款，金融貸款方只能自己去打官司，沒理由要求房東或者租客代為償付。

　　如果金融公司意識到了這個(gè)問題，要求租客簽貸款協(xié)議，讓租客用人格擔(dān)保(信用貸)，貸出錢來作為租金一次性付給中介公司。那么租客就承擔(dān)了相當(dāng)大的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檫@樣一來，如果中介公司倒閉，租客讓中介公司代為支付的租金沒了，房東當(dāng)然有理由收回房子趕走租客。租客憑空欠了金融公司一筆債，卻沒有得到實(shí)際的居住權(quán)。

　　問題出在哪里？是房客莫名其妙相信了中介公司，“借給”他一筆整年的租金，允許他逐月交給房東。如果租客知道這個(gè)市場風(fēng)險(xiǎn)所在，那么按照經(jīng)濟(jì)學(xué)常識，他本來應(yīng)該要求一個(gè)極低的房租，去覆蓋可能出現(xiàn)的中介跑路現(xiàn)象。但是在當(dāng)下，似乎出現(xiàn)了相反的情況：租客承受了一個(gè)極高的房租的同時(shí)，還承擔(dān)了極大的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)和收益極不匹配的現(xiàn)象，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，不是金融創(chuàng)新，而是金融詐騙。

　　澎湃特約評論員 沈凌

　　(作者系德國波恩大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士)