政策與民生
租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)有之義。十九大報(bào)告，首次把租賃住房提到前所未有的高度。住房租賃是絕對(duì)的剛需，租賃住房能更好的體現(xiàn)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位。租賃住房或者由政府提供，或者由市場(chǎng)提供；或者集中供應(yīng)，或者分散供應(yīng)；或者由單位供應(yīng)，或者由個(gè)人供應(yīng)；或者提供增量新房，或者提供存量舊房。租賃住房既有低端需求，也有中高端需求，最能體現(xiàn)“多主體供給、多渠道保障”的精神。
各地推行的租賃新政，旨在使承租人得到均等化的公共服務(wù)，使承租人與產(chǎn)權(quán)人一樣可以得到子女義務(wù)教育等的權(quán)利，讓租賃住房得到更多的獲得感，同樣使生活更美好。目前在大城市房?jī)r(jià)高企，用購(gòu)買住房的投資的利息來(lái)支付同樣一套住房的房租綽綽有余，從滿足自住需求而言，租賃住房比購(gòu)買住房劃算。因此，發(fā)展租賃市場(chǎng)不僅是政策導(dǎo)向，更是民生需求。現(xiàn)在各地都在不斷加大公租房等租賃住房的供應(yīng)。未來(lái)“十三五”期間，北京將增加150萬(wàn)套住房供應(yīng)，其中租賃類住房將占30%。上海“十三五”期間預(yù)計(jì)新增供應(yīng)近170萬(wàn)套各類住房，其中包括70萬(wàn)套租賃住房，占總數(shù)的41.2%。
根據(jù)2017年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。目前，已經(jīng)有一些機(jī)構(gòu)專門從事長(zhǎng)期租賃住房業(yè)務(wù)，有一些開發(fā)企業(yè)，在拿地環(huán)節(jié)就規(guī)定了住房的租賃性質(zhì)。未來(lái)隨著政策的傾斜，還會(huì)有很多專業(yè)化的機(jī)構(gòu)加入到住房租賃市場(chǎng)中。隨著住房體驗(yàn)越來(lái)越好，租賃住房的需求也會(huì)增加，進(jìn)而會(huì)減少購(gòu)買住房的需求。這對(duì)平抑房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展，起到一定作用。
借鑒與國(guó)情
在發(fā)展住房租賃市場(chǎng)時(shí)，我們可以借鑒德國(guó)等其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，為穩(wěn)定的租賃關(guān)系的建立，提供政策支持和法律保障。目前德國(guó)租賃住房的家庭占55%，與其政府保護(hù)承租人的權(quán)利的政策是分不開的。根據(jù)德國(guó)房屋租賃法，出租者沒有權(quán)力將租戶趕走，租金漲幅3年內(nèi)不得超過(guò)20%，2015年又調(diào)整為10%。
我們目前住房擁有率在80%以上，租賃市場(chǎng)的份額畸低，機(jī)構(gòu)租賃更是只占2%左右，而發(fā)達(dá)國(guó)家機(jī)構(gòu)租賃要占20%-30%的比例。因此，中國(guó)在發(fā)展租賃市場(chǎng)時(shí)，一定要分析中國(guó)的國(guó)情，對(duì)癥下藥。目前發(fā)展租賃市場(chǎng)的一個(gè)主要問(wèn)題是，在目前高房?jī)r(jià)下，購(gòu)買住房用于租賃經(jīng)營(yíng)是實(shí)現(xiàn)不了盈利的，所以，不能一味的學(xué)習(xí)德國(guó)的房租控制辦法，而是堅(jiān)持公平交易的原則，對(duì)租賃雙方給予相應(yīng)的政策支持，既應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的稅收、金融支持政策，提高機(jī)構(gòu)和個(gè)人租賃住房的積極性，更多的供給租賃房源；另一方面也應(yīng)給予承租人賦權(quán)，實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，尤其是教育資源的賦權(quán)；還要建立租賃住房交易信息平臺(tái)，完善租賃市場(chǎng)信息，為租賃雙方提供便捷的服務(wù)。這有利于積累租賃雙方的交易記錄，并建立租賃市場(chǎng)的信用體系，也有利于形成穩(wěn)定的租賃關(guān)系，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
相信未來(lái)隨著租賃新政的落地，多主體供應(yīng)、多渠道供給的租賃市場(chǎng)一定會(huì)發(fā)展起來(lái)，租購(gòu)并舉的住房制度會(huì)讓更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居。
（趙秀池，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授，海外網(wǎng)專欄作者）
