“按照相關規(guī)定，本次股東大會審議的議案，并不屬于上市公司必須提供網(wǎng)絡投票的事項，但考慮到中小投資者的參與熱情，公司決定增加網(wǎng)絡投票方式?！?0月25日，廈門港務有關負責人告訴本報記者，“公司將以此為契機，持續(xù)推動投資者關系管理?！?/FONT>
根據(jù)公告，廈門港務此次股東大會將審議東渡碼頭相關土地和資產(chǎn)收儲方案及投資建設海滄港區(qū)20#、21#泊位兩個議案，涉及金額分別為96093.59萬元與143743萬元。
“公司已安排高管與部分中小投資者進行面對面溝通，對投資者提出的建議和要求，也耐心作了解疑釋惑?！鄙鲜鰪B門港務有關負責人表示，“公司還將在股東大會上，對投資者關心的問題進行集中解答。”
收儲地塊屬工業(yè)用地
公告顯示，廈門市政府擬于近期正式啟動廈門國際郵輪母港項目，廈門港務下屬東渡碼頭1#-4#泊位位于規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，其相關土地、資產(chǎn)將根據(jù)政府工作安排實施搬遷和收儲，補償費總額為96093.59萬元。
有投資者提出，廈門港務本次被收儲的31.5萬平方米土地，每平方米的評估價值為1673元，與周邊已達到每平方米16000元的房地產(chǎn)均價形成了強烈反差。
對此，廈門港務解釋稱，東渡碼頭土地使用權類型為工業(yè)用地，價格低于商業(yè)、居住、辦公等經(jīng)營性用地。
本報記者獲得的廈門市政府印發(fā)的廈門市城鎮(zhèn)土地基準地價顯示，廈門本島工業(yè)基準地價為700元。
“本次土地收儲所采用的市場法評估結果高于其他評估方法，在基準地價修正法下，最高評估單價不超過910元/平方米?！睆B門港務指出。
而國土資源部等出臺的相關法規(guī)表明，工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)、居住、辦公等經(jīng)營性用地，必須符合當?shù)赝恋乩靡?guī)劃，且需由政府部門收儲后以招拍掛方式出讓，不同土地利用類型的土地價格不具有可比性，也不能通過補交土地出讓金等方式改變土地性質(zhì)。
“高價”泊位意在升級
由于東渡港區(qū)1#-4#泊位相關土地和資產(chǎn)將實施搬遷和收儲，廈門港務擬通過全資的海隆公司負責投資建設和經(jīng)營海滄港區(qū)20#、21#泊位承接2#-4#泊位業(yè)務。經(jīng)測算，該項目預計實際總投資約為143743萬元。
投資者的疑惑在于，東渡港區(qū)1#-4#泊位的總補償評估值與滄海港區(qū)兩個泊位的建設費用相比，后者要多出47649.41萬元，且東渡港區(qū)2#-4#泊位的累計靠泊能力為11.5萬噸，滄海港區(qū)累計靠泊能力為12萬噸，高出的數(shù)億元投資僅增加靠泊能力0.5萬噸。
為此，廈門港務解釋稱，兩者的差異，主要在于前者設計吞吐能力大于后者。若“在海滄泊位的實際設計中，碼頭裝卸能力、倉儲面積及裝卸工藝等因素均優(yōu)于東渡泊位?！鼻笆鰪B門港務有關負責人表示，“這好比東渡泊位是建三層樓的基礎，海滄泊位則是六層樓的基礎?！?/FONT>
該負責人稱，東渡碼頭泊位靠泊能力有限，且水太淺，靠泊條件有較多限制，無法滿足將于2014年底重新定義的“巴拿馬型船”尺寸，而海滄港區(qū)20#、21#泊位近期靠泊能力為5萬噸和7萬噸，遠期將能靠泊10萬噸級散貨船舶。
“公司海滄港區(qū)泊位建成后，將成為廈門港唯一與‘巴拿馬型船’對接的泊位，也是廈門最大的件雜貨碼頭?！鄙鲜鰪B門港務有關負責人說。
廈門港務表示，經(jīng)測算，在經(jīng)營期內(nèi)，海滄港區(qū)20#、21#泊位項目投資回收期14.92年，內(nèi)含報酬率9.98%，項目經(jīng)濟效益評估良好。
