3月30日，漳州市本級中心城區(qū)范圍內(nèi)依法正式開展居住權(quán)登記。4月6日，漳州市不動產(chǎn)登記中心頒發(fā)了第一本居住權(quán)不動產(chǎn)登記證明，標志著居住權(quán)制度在漳州正式落地。
住宅所有權(quán)、居住權(quán)“兩權(quán)”分離時代正式開啟。那么，居住權(quán)對于二手房交易的影響究竟幾何？在二手房交易過程中，需要進一步注意些什么？快跟隨記者的腳步，來了解一下。
《民法典》規(guī)定： 居住權(quán)可約定期限
房產(chǎn)交易因為涉及較大的資金往來，購房人對于交易安全十分看重。在二手房交易過程中，購房人需要審慎查詢房屋產(chǎn)權(quán)歸屬、司法查封、抵押登記等信息，方能順利達成交易，辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。隨著居住權(quán)的到來，購買二手房需要再增加一個查詢項目，那就是居住權(quán)登記情況。
那么，居住權(quán)究竟是一種什么權(quán)利呢？先來看看《民法典》的相關(guān)規(guī)定。
隨著十三屆全國人大三次會議表決通過，中國首部《民法典》正式問世，中國進入《民法典》時代。而《民法典》物權(quán)編的一大亮點，就是增加了居住權(quán)這一新型用益物權(quán)（指用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利）。根據(jù)《民法典》第366條規(guī)定，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。同時明確，居住權(quán)原則上無償設(shè)立，自登記時生效，不得繼承、轉(zhuǎn)讓，設(shè)立居住權(quán)的住宅，不得出租。居住權(quán)期間屆滿或居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。
通俗的理解，居住權(quán)是指對他人所有的住宅及其附屬設(shè)施的占有、使用的權(quán)利，房屋一旦設(shè)立居住權(quán)，即便沒有取得房屋所有權(quán)，居住權(quán)人也可以在約定期限內(nèi)乃至終身居住。居住權(quán)“入典”，為實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、住有所居”提供了重要的制度保障。
具體來說，設(shè)立居住權(quán)的情形一般有：夫妻雙方離婚時在離婚協(xié)議中約定，離婚后的房屋所有權(quán)歸一方所有，另一方對房屋享有一定期限或者終身的居住權(quán)；父母作為住宅所有權(quán)人將房產(chǎn)所有權(quán)通過贈與或者買賣過戶給子女的同時，子女為父母設(shè)立居住權(quán)等。
二手房買家：
需查驗房屋是否設(shè)立居住權(quán)
根據(jù)規(guī)定，《民法典》并未禁止設(shè)立居住權(quán)的房屋進行出售，但也明確了居住權(quán)消滅的條件，即居住權(quán)期間屆滿或居住權(quán)人死亡。換句話說，依法設(shè)立居住權(quán)的房屋即便出售，居住權(quán)人可以以自己享有的居住權(quán)對抗新的房屋買受人，在居住權(quán)期限屆滿或居住權(quán)人死亡前，仍然可以繼續(xù)占有、使用該房屋，任何人不得隨意將其趕走。
因此，購房人在進行二手房交易時，除了要關(guān)注房屋是否存在抵押、租賃、查封等情況，還需查驗房屋是否設(shè)立了居住權(quán)，避免買了房卻住不進去的尷尬。
此外，為避免交易糾紛，購房人可以要求在二手房買賣合同中就房屋是否設(shè)立居住權(quán)作出特別約定，同時明確相應(yīng)的違約責任條款。交易過程中，若因賣方隱瞞已設(shè)居住權(quán)或交易過程中新設(shè)居住權(quán)導(dǎo)致雙方發(fā)生爭議，應(yīng)及時協(xié)商解決，若協(xié)商不成，可提請調(diào)解或訴訟，維護自身合法權(quán)益。
二手房賣家：
設(shè)置居住權(quán)可能影響房子流通
基于《民法典》的規(guī)定和居住權(quán)的特點，一旦設(shè)置了居住權(quán)，房屋所有權(quán)人對房屋的處置將會受到一定程度的限制。因此，在要不要設(shè)置居住權(quán)這個問題上，應(yīng)該謹慎考量，否則可能影響房子的流通性。
在交易過程中，如果房子設(shè)置了居住權(quán)，賣方應(yīng)當向購房人如實告知房屋權(quán)利登記情況，不得隱瞞真實情況。一旦居住權(quán)消滅，房屋所有權(quán)人應(yīng)當及時辦理注銷登記，避免造成不必要的誤會，從而影響房子的流通。
主管部門：
推行制度和技術(shù)雙重保障
對于廣大市民來說，目前居住權(quán)還是一個比較陌生的概念，但隨著漳州居住權(quán)登記的正式啟動，二手房交易市場迎來新的變革，有關(guān)部門也將進一步完善政策和技術(shù)保障，為廣大購房戶打造更加安全的交易環(huán)境。
為切實保障房屋交易當事人合法權(quán)益，漳州市住建局迅速研究部署，積極回應(yīng)民生訴求，進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀（中介）展業(yè)行為，要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀（中介）機構(gòu)在開展二手房交易居間服務(wù)時，必須仔細核驗受托房屋是否存在抵押、租賃、居住權(quán)等登記信息，并如實、完整地將核驗結(jié)果告知買賣雙方。同時，為避免交易雙方因居住權(quán)問題發(fā)生交易糾紛，市住建局在房屋交易管理系統(tǒng)中設(shè)置了交易提醒，交易雙方發(fā)起交易合同網(wǎng)簽時，系統(tǒng)將自動核驗房屋是否設(shè)立居住權(quán)，并提示雙方注意交易風險，從制度和技術(shù)層面雙重保障居住權(quán)環(huán)境下的二手房交易安全。
有關(guān)部門提醒廣大購房者，買房前要多留意和關(guān)注，尤其是確認房屋是否帶有居住權(quán)，買后才能更省心和安心。
另外，根據(jù)目前的政策，居住權(quán)和入學(xué)權(quán)益沒有關(guān)系。子女能否就讀某所學(xué)校，看的是住宅所有權(quán)，而不是居住權(quán)。
■記者 張晗 通訊員 嚴藝娟 趙曄婧
