臺海網8月3日訊 據(jù)福州晚報報道，市民在購買二手房的時候都會關注房齡，因為這將直接影響到貸款期限。以往銀行二手房貸款年限執(zhí)行標準多是二手房房齡加上貸款年限一般不超過40年。近日記者走訪了在榕多家銀行了解到，今年以來銀行二手房貸業(yè)務紛紛松綁，不但二手房房齡年限放寬，部分銀行貸款期限加上房齡時間從過去的40年延長到60年。與此同時，部分銀行在二手房買賣時，提供城區(qū)房子免評估費的增值服務。

利好：二手房貸年限延長

二手房貸款時間最長可達多少年？由于每個借款人年齡不同，加上所購買的房子房齡也不一樣，因而借款人最終貸款時限長短也會不同。據(jù)了解，除了借款人年齡外，正常情況下個人房貸年限為30年，但最終貸款期限還要取決于二手房房齡。

今年以來在榕不少銀行放寬了二手房房齡。在榕建行相關人士告訴記者，該行已放寬二手房房齡，以前“貸款期限+房齡”一般不超過40年，現(xiàn)在辦理二手房貸款業(yè)務可接受房產的房齡最長為30年，這樣房齡加貸款期限最長可達60年。無獨有偶，招行近期也調整了房貸政策，二手房房齡從20年放寬到30年，二手房房齡加貸款期限延長至60年。

貸款期限延長，對很多二手房買家、特別是有意購買學區(qū)房的買家來說是一大利好。以貸款100萬元，貸款利率在基準水平上打9折為例。原先受制于房齡，如只能辦理20年貸款，月供為6278元?，F(xiàn)二手房齡放寬，可以貸款30年，月供則降至5013元。兩者前后相差1265元。

記者了解到，目前在榕銀行二手房貸款期限和房齡年限整體差別較大。在榕建行、招商等兩者期限最長為60年；農行、中行、郵儲、興業(yè)、華夏、廣發(fā)、福建海峽等銀行兩者期限最長為50年；中信、浦發(fā)銀行兩者期限最長為40年；光大銀行兩者期限不超過45年；福州農商銀行兩者期限最長不超過30年。

在榕銀行人士表示，銀行會對不同房屋的實際情況進行甄選，盡管規(guī)定了兩者最長期限，但并不是所有的房屋都能貸到這么長的年限。同時有的熱門學區(qū)房，即使“高齡”，也有望比普通房屋獲批更長的貸款年限。另外銀行在審批貸款時，還要結合客戶征信、還款能力、房產地理位置等因素綜合考慮。即使房齡年限放寬，但貸款本身對借款人年齡有要求，如借款人現(xiàn)時年齡加上貸款年限不能超過70周歲。

提醒：房齡應寫進合同條款

記者在采訪中了解到，相對于面積、戶型等，二手房真實年齡易被買房者所忽視。購買二手房時，市民常常走到貸款流程后才發(fā)現(xiàn)房齡較大。這不但影響銀行對房貸的審批，而且也因貸款年限受限打亂了購房者原有還款計劃。

福建亞嘉律師事務所的陳律師解釋說，房屋的年齡是指自房屋竣工驗收合格交付使用之日起開始計算房屋的年限。房產證上有兩個日期，一個是發(fā)證日期，一個是建筑年代。發(fā)證日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業(yè)產權的日期。如果是二手房，有些已經轉手多次，則房產證上記載的發(fā)證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。

陳律師介紹，根據(jù)《房地產經紀管理辦法》，房主委托中介機構出售房屋須先簽訂委托協(xié)議，房主應當向房地產經紀機構提供真實有效的身份證明以及真實有效的房屋權屬證書和房屋信息。在交易過程中，房地產經紀機構和房地產經紀人員不得對購房者隱瞞真實的房屋交易信息，誘騙消費者交易或強制交易。“但是這個規(guī)定在現(xiàn)實當中很難做到，很多房主不配合，建議購房者在簽訂二手房購房合同時，將房齡信息寫入合同條款，并約定違約責任，從而避免此類消費糾紛的發(fā)生。”

減負：部分銀行二手房交易

在銀行放寬二手房房齡從而延長客戶實際貸款年限的同時，部分銀行也提供城區(qū)二手房交易免評估費的增值服務。近日民生銀行推出了“優(yōu)房閃貸”業(yè)務。

福州城區(qū)市民可通過微信免費預估房屋價值。申請人關注該行微信公眾號后，填寫房屋地址等信息，系統(tǒng)就會即時預估房屋價值。不過眼下免評估費的增值服務主要針對二手房抵押貸款業(yè)務，暫未涉及二手房按揭貸款業(yè)務。

據(jù)了解，為了防范貸款風險，二手房貸款需要評估。二手房按揭貸款或者抵押貸款均需要與銀行合作的評估公司對房子進行評估，評估費也是由評估公司收取。一般年限長的二手房市場評估價會大幅低于市場價，因而客戶實際貸款額度也會變少，自己要籌錢支付一大筆首付款。

目前房子評估費名義標準多為房子評估價的千分之四左右。記者咨詢了在榕多家銀行網點發(fā)現(xiàn)，為了吸引客戶，與銀行合作的評估公司現(xiàn)時評估費多會打折。在榕興業(yè)、廣發(fā)、福建海峽銀行網點工作人員表示，評估費一般可以打五折。浦發(fā)銀行網點人員稱評估費可以打三折。以100萬元房子評估價測算，評估費打五折后為2000元左右，銀行提供免評估費增值服務后，這樣客戶就可省下這筆評估費。