最近，房地產物業(yè)股在港交所刷了一波存在感。
閩系地產的老大世茂集團的物業(yè)服務剛剛上市，恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務、金科智慧服務、華潤萬象生活的上市流程也已進入尾聲，不久后港交所將接連登錄幾家物業(yè)企業(yè)。
乘著物業(yè)上市的浪潮，由莆田人歐宗洪控股的融信服務集團股份有限公司(以下簡稱“融信服務”)也向港交所遞交了招股說明書，擬香港主板IPO上市。
遞交招股書
11月3日，融信服務向港交所主板遞交上市申請，海通國際擔任其獨家保薦人。
招股書顯示，融信服務是一家全國性綜合物業(yè)管理服務商，為住宅和非住宅物業(yè)提供多元化物業(yè)管理服務。根據中指院的資料，按綜合實力計，融信服務分別位列2020年中國物業(yè)服務百強企業(yè)第20名和2019年中國物業(yè)服務百強企業(yè)第24名。
融信服務的業(yè)務布局，主要集中在海峽西岸地區(qū)、長江三角洲地區(qū)。2017年，業(yè)務擴展至四川省成都、河南省鄭州和天津，總部由福建省福州市搬遷至上海。
截至2020年6月30日，融信服務有100個在管項目和87個已簽約管理但尚未交付的項目，覆蓋兩大主要地區(qū)和其他地區(qū)的41個城市，在管總建筑面積約1700萬平方米，總簽約建筑面積約3430萬平方米。截至2020年6月30日，在中國100個在管物業(yè)管理服務項目中，62個位于海峽西岸地區(qū)、23個位于長江三角洲地區(qū)，而余下15個位于其他地區(qū)，分別占公司截至同日的在管建筑面積約68.1%、17.8%和14.1%。
業(yè)績方面，招股書顯示，在過去的2017年、2018年、2019年三個財政年度和2020年上半年，融信服務的營業(yè)收入分別為2.64 億、4.14 億、5.18億 和3.18億元人民幣，相應的凈利潤分別為652.3萬、3379.6萬、7150.5萬和4090.7萬元人民幣。
和近期遞交招股書的物業(yè)公司主業(yè)基本上一致，融信服務的主要業(yè)務也是包含物業(yè)管理服務、非業(yè)主增值服務以及社區(qū)增值服務三大板塊。
具體來看，三大業(yè)務中，物業(yè)管理為公司目前主要是收入來源，不過隨著非業(yè)主增值服務的快速崛起，物業(yè)管理服務板塊占比有所下降。2017-2019年及2020上半年，物業(yè)管理服務錄得收入分別為1.78億元、2.37億元、2.85億元以及1.65億元，占比67.3%、57.2%、55%以及51.9%，呈現逐漸下降的趨勢。而非業(yè)主增值服務收入占比則從2017年的32.1%提升至46.3%，貢獻度逐步提升。
高度依賴融信中國
股權資料顯示，目前，融信服務控股股東為歐宗洪，歐宗洪通過家族信托HSBC International Trustee Limited透過融心一品和福美國際全資持股融信服務100%股權。
歐宗洪也是港交所上市公司融信中國(03301.HK)的實控人，同為歐宗洪旗下公司，融信服務與融信中國自然關系密切。
融信服務自2006年起一直為融信中國集團開發(fā)的項目提供物業(yè)管理服務，目前，融信服務最大客戶就是融信中國集團，2017年至2020年6月30日前六個月，融信中國集團對融信服務所產生的收益分別為1.42億元、1.76億元、2.07億元以及1.11億元，占比達到79.9%、74.6%、72.6%以及67.3%。
除了為融信中國提供物業(yè)管理服務，融信服務也在擴大第三方的管理面積。早在2016年，融信服務開始向獨立第三方項目提供物業(yè)管理服務。資料顯示，由獨立第三方房地產開發(fā)商開發(fā)并由融信服務管理的項目總數由2017年底的28個增加至2020年上半年的35個。效益方面，2017年至2020年6月30日前六個月，由獨立第三方房地產開發(fā)商開發(fā)的項目產生的收益分別為3524.5萬元、5603.5萬元、6969.9萬元以及4869.4萬元，分別占公司總收益比例的19.8%、23.7%、24.4%以及29.4%。
當前物業(yè)管理服務企業(yè)依賴母公司是物管行業(yè)普遍存在的，這種依賴也是物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展初期會經歷的，融創(chuàng)服務也是如此，上市以后，融創(chuàng)服務需要積極開拓第三方業(yè)務，進一步減少對融信中國的依賴。
物業(yè)板塊估值回調
眾所周知，由于現金流穩(wěn)定、抗周期、輕資產等原因，物管企業(yè)容易在資本市場獲得較好估值。
據統(tǒng)計，截至發(fā)稿，2020年至今共有11家物業(yè)股在港股上市，超過了去年的9家，物業(yè)板塊迎來IPO高峰。
不過，不同于前兩年物業(yè)股的大熱局面，近期市場對物業(yè)股的情緒普遍轉冷。第一服務控股首日破發(fā)，至收盤報1.76港元，較發(fā)行價2.4港元跌去26.67%，最新股價為1.40港元/股，世茂服務、合景悠活亦出現上市首日跌破發(fā)行價情況。
有券商分析師表示，下半年物業(yè)新股破發(fā)主要有幾個原因，一方面是招股定價高，較高的估值水平使得破發(fā)的概率變得更大，另一方面是同質化小盤物業(yè)股集中上市，今年上市的物管公司以中小企業(yè)為主，整體規(guī)模不大，同質化新股大量增加，市場不愿出高價購買股票，因此，中小物管企業(yè)將承受更大的破發(fā)風險。
今年8月三道紅線提出以來，房企融資大門日趨收緊。三道紅線之下，分拆新業(yè)務上市募集資金，也被不少開發(fā)企業(yè)視為一種去杠桿、加權益的辦法。
截至今年上半年，融信中國以“剔除預收款后的資產負債率為73.8%，凈負債率為91.25%，現金短債比為1.7倍”的表現觸碰一條紅線，獲得一張黃色警告牌。融信服務尋求上市也有尋求降低資產負債率的打算。
不過，隨著上市物業(yè)企業(yè)增多，且在新股連續(xù)破發(fā)的氛圍下，融信服務能否得到資本市場青睞，還需時間來檢驗。（來源：中新網）
