近日，中國(guó)證券報(bào)記者觀察多個(gè)拍賣平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，由銀行直接出售的房產(chǎn)數(shù)量有所增多。例如，在阿里資產(chǎn)平臺(tái)，開拍時(shí)間為11月1日至11日，標(biāo)注有“銀行直供”字樣的房產(chǎn)信息較去年同期增長(zhǎng)24.7%，僅11月11日就有170余處涵蓋商鋪、住宅、寫字樓等類型的房產(chǎn)同步拍賣。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，盤活存量資產(chǎn)的需求日益增長(zhǎng)，促使銀行在資產(chǎn)處置模式上，從過(guò)去的“To B”為主，轉(zhuǎn)向“To B”與“To C”并重。憑借產(chǎn)權(quán)清晰、價(jià)格低、交易效率高等優(yōu)勢(shì)，銀行直售房產(chǎn)有望成為銀行處置不良資產(chǎn)、止損“回血”的重要路徑。這一趨勢(shì)也可能使銀行端成為重要的房源供給渠道。
銀行賣房升溫
記者在阿里資產(chǎn)“銀行直供”房產(chǎn)欄目發(fā)現(xiàn)，11月11日，有170余處房產(chǎn)處于拍賣狀態(tài)，房產(chǎn)類型包括商鋪、寫字樓、住宅、廠房等。資產(chǎn)處置方包括甘肅正寧縣農(nóng)信聯(lián)社、通化農(nóng)商行、貴州鎮(zhèn)遠(yuǎn)農(nóng)商行等區(qū)域性中小銀行，也有農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等國(guó)有大行的分支機(jī)構(gòu)，資產(chǎn)拍賣起始價(jià)從3萬(wàn)元至4000余萬(wàn)元不等。
記者查詢阿里資產(chǎn)和京東資產(chǎn)等第三方競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)讓平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，銀行直供的房產(chǎn)、車輛等資產(chǎn)有所增多。以阿里資產(chǎn)平臺(tái)為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，開拍時(shí)間為11月1日至11日的“銀行直供”房產(chǎn)較去年同期增長(zhǎng)24.7%，較上月同期增長(zhǎng)77.8%。“四季度，不少銀行加速處置手中資產(chǎn)，目的是為了在年底封賬前盡可能多地收回款項(xiàng)。”某股份行法保部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，銀行直售房產(chǎn)一直存在。“一般的過(guò)程是，在借款人貸款違約后，銀行通過(guò)債權(quán)獲得作為抵押物的不動(dòng)產(chǎn)完整產(chǎn)權(quán)，然后在公開市場(chǎng)進(jìn)行銷售。過(guò)去，大體量的不動(dòng)產(chǎn)往往在各種資產(chǎn)處置平臺(tái)上，通過(guò)B端批量處理；小規(guī)模的幾套房，往往通過(guò)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場(chǎng)賣掉。”李宇嘉說(shuō)。
談及近期銀行直售房產(chǎn)備受關(guān)注的原因，李宇嘉分析稱：“一是中小銀行特別是農(nóng)商行需處置的資產(chǎn)規(guī)模有所增加；二是銀行在資產(chǎn)處置模式上，從過(guò)去的‘To B’為主，轉(zhuǎn)向‘To B’與‘To C’并重。”
產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰
為何出現(xiàn)上述變化？李宇嘉認(rèn)為，一方面是房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，銀行開始重視債權(quán)處置，以避免資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌，屬于止損行為；另一方面，在“互聯(lián)網(wǎng)+”持續(xù)滲透的背景下，直接對(duì)C端已經(jīng)成為必然趨勢(shì)。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，銀行直售房產(chǎn)本質(zhì)上與法拍房的區(qū)別不大，而且交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，這有利于資產(chǎn)處置快速推進(jìn)。
北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣表示，與法拍房相比，銀行直售房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)相對(duì)清晰。“銀行在進(jìn)行房屋售賣前，已經(jīng)通過(guò)債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，房屋的產(chǎn)權(quán)較為明確，購(gòu)房者不用擔(dān)心購(gòu)房后陷入產(chǎn)權(quán)糾紛。即使在購(gòu)房后出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，購(gòu)房者也可以向銀行追責(zé)。”王玉臣說(shuō)。
“我們掛網(wǎng)出售的是抵債房產(chǎn)，房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)法院裁定過(guò)戶至我行名下，屬于我行自有資產(chǎn)。消費(fèi)者想要競(jìng)拍的話，可以先實(shí)地看房，把房屋狀態(tài)了解清楚，等開拍日期到了，直接在線上出價(jià)即可。”杭州銀行北京地區(qū)負(fù)責(zé)抵債資產(chǎn)項(xiàng)目的工作人員向記者介紹。
此外，銀行直售房產(chǎn)有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。“此類房產(chǎn)的起拍價(jià)通常會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)，部分房源若經(jīng)歷流拍后，會(huì)在下次開拍時(shí)下調(diào)起拍價(jià)。”王玉臣認(rèn)為，對(duì)銀行而言，還可選擇將此類房產(chǎn)用于出租，推出房產(chǎn)租賃權(quán)拍賣，這一舉措可以為有短期居住需求的人提供更多選擇。
業(yè)內(nèi)人士表示，銀行下場(chǎng)賣房主要是為了加速不良資產(chǎn)處置，盤活存量資產(chǎn)，提升債權(quán)回收率。一般來(lái)說(shuō)，傳統(tǒng)處置路徑從貸款違約到最終完成房產(chǎn)銷售耗時(shí)較長(zhǎng)，疊加當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境，處置周期可能進(jìn)一步拉長(zhǎng)。相比之下，銀行直接銷售房產(chǎn)，過(guò)程更為高效，可加快資金回收進(jìn)度。目前多數(shù)銀行采取雙軌策略，即部分資產(chǎn)的處置沿用傳統(tǒng)方式快速銷賬，還有部分資產(chǎn)的處置通過(guò)直售方式提升整體債權(quán)回收率。
加速盤活資產(chǎn)
近年來(lái)，監(jiān)管政策引導(dǎo)市場(chǎng)有序出清。2023年7月1日正式實(shí)施的《商業(yè)銀行金融資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類辦法》明確了不良資產(chǎn)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)銀行從“被動(dòng)掛賬”向“主動(dòng)盤活”轉(zhuǎn)變。部分地方政府進(jìn)一步拓寬路徑，如將銀行直售房產(chǎn)納入保障房采購(gòu)池，此舉既化解了金融風(fēng)險(xiǎn)，又補(bǔ)充了民生供給。
李宇嘉認(rèn)為，隨著銀行業(yè)績(jī)考核、資產(chǎn)處置力度加大，且考慮到目前處于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整期，銀行表內(nèi)部分不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)暴露可能性增加。因此，未來(lái)銀行直接對(duì)接C端處置不良資產(chǎn)的數(shù)量可能增多，銀行端或成為房源供給的一個(gè)重要渠道。值得注意的是，在房地產(chǎn)價(jià)格止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵期，監(jiān)管部門需規(guī)范銀行等機(jī)構(gòu)單方面追求債權(quán)回收而實(shí)施的降價(jià)出售行為。事實(shí)上，對(duì)于法拍房、工抵房、銀行直售房產(chǎn)，都應(yīng)實(shí)施統(tǒng)籌管理，才能避免資產(chǎn)價(jià)格無(wú)序下跌的現(xiàn)象。
對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，若想撿漏銀行直售房產(chǎn)，需經(jīng)過(guò)仔細(xì)甄別。“銀行直售房產(chǎn)雖在產(chǎn)權(quán)上沒(méi)有爭(zhēng)議，但可能由于債務(wù)人還在使用房屋，或存在其他未知債務(wù)糾紛，導(dǎo)致及時(shí)清退房屋存在不確定性。”李宇嘉說(shuō)。
業(yè)內(nèi)人士建議，消費(fèi)者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注房源的地段，同時(shí)需實(shí)地核查房屋現(xiàn)狀，確認(rèn)是否存在租約、欠費(fèi)等隱性問(wèn)題。
王玉臣建議，消費(fèi)者在競(jìng)拍前需仔細(xì)評(píng)估房屋的具體狀況。此類房源可能因?yàn)榭罩幂^久存在維護(hù)問(wèn)題或者房屋本身存在質(zhì)量問(wèn)題，消費(fèi)者需到現(xiàn)場(chǎng)看房核實(shí)，應(yīng)詳細(xì)了解房屋所在小區(qū)的物業(yè)服務(wù)情況；消費(fèi)者可到相關(guān)部門對(duì)房屋的性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況、查封抵押情況等進(jìn)行核實(shí)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)方面完全沒(méi)有問(wèn)題后再出手購(gòu)房。在購(gòu)房前，消費(fèi)者一定要仔細(xì)核實(shí)相關(guān)合同條款，包括一次性付款、限制辦貸時(shí)間、過(guò)戶時(shí)間等，尤其要關(guān)注瑕疵擔(dān)保、費(fèi)用清算等條款，避免銀行通過(guò)格式條款免責(zé)。（來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)）
