“我的房貸利率比現(xiàn)在杭州首套房的房貸利率高很多，要是能降到相同水平就好了。”杭州白領(lǐng)張晨對中國證券報記者說。他最近非常關(guān)注存量房貸利率調(diào)整的討論，目前杭州首套房房貸利率為4%，而他的房貸利率則是5.35%。
人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾日前表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。金融管理部門的這一表態(tài)，回應(yīng)了社會關(guān)切，也進一步將存量房貸利率調(diào)整的話題引向深入。
專家認(rèn)為，對購房者來說，降低存量房貸利率可直接減輕其房貸付息壓力，釋放居民消費潛能，促進消費增長。于銀行而言，適度調(diào)整存量房貸利率，有望緩解“提前還貸潮”，但可能使銀行凈息差進一步承壓，需探索合理可行方案。同時，監(jiān)管部門也可通過出臺降準(zhǔn)等支持政策，推動降低銀行負(fù)債成本，引導(dǎo)金融機構(gòu)讓利于民，以價換量。
呼聲漸起
專家認(rèn)為，隨著市場利率持續(xù)走低，存量房貸利率明顯高于理財?shù)韧顿Y收益率，居民贖回收益率走低的理財產(chǎn)品提前償還房貸現(xiàn)象明顯增多。今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體還略微減少。這背后，一些居民提前償還房貸是一項重要原因。
“通過RMBS（個人住房按揭貸款支持證券）條件早償率可以觀測到，2023年以來該指數(shù)呈波動上升趨勢，6月至7月較5月高峰有所回落，但較2021年至2022年仍處于高位。”中泰證券研究所所長戴志鋒說。RMBS條件早償率是居民個人住房貸款提前償還行為的重要觀測指標(biāo)。
居民為何紛紛選擇提前還貸？
鄒瀾表示，盡管去年以來貸款市場報價利率（LPR）下行0.45個百分點，但因為合同約定的加點幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對較高的水平，這與提前還貸大幅增加有較大關(guān)系。
“提前償還個人住房貸款體現(xiàn)了居民在資產(chǎn)配置上的自發(fā)調(diào)整。”光大證券首席固收分析師張旭認(rèn)為，從負(fù)債端看，隨著貸款利率持續(xù)下降，部分貸款品種利率已明顯低于一些存量房貸利率。從投資端看，近年金融資產(chǎn)回報率有所降低，與一些存量房貸利率形成“倒掛”，也讓提前還貸變得更加“劃算”。
可選之舉
降低存量房貸利率被視為遏制“提前還貸潮”的一個好辦法。專家指出，調(diào)整存量房貸利率將減輕居民月供負(fù)擔(dān)，于銀行而言，可緩解提前還貸增多的問題。
中信證券首席經(jīng)濟學(xué)家明明表示，商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或以新發(fā)放貸款置換存量貸款，有利于減輕居民住房消費負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸壓力等問題。同時，居民消費金融支出下降可部分增加社會消費支出，從需求端拉動經(jīng)濟增長。
對商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率可望留住優(yōu)質(zhì)客戶。戴志鋒認(rèn)為，按揭客戶是銀行最優(yōu)質(zhì)的零售客戶類型之一，不僅能為銀行帶來穩(wěn)定、低風(fēng)險的貸款規(guī)模和利息收入，其派生的留存存款、財富管理、非按揭貸款、高凈值客戶背后的企業(yè)融資等需求，也都極具開發(fā)潛力。“在零售客戶競爭白熱化背景下，合理的利率調(diào)降方案是優(yōu)于客戶流失的選擇。”他說。
張旭認(rèn)為，提前還貸使金融機構(gòu)迅速流失個人房貸這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也需要居民在短時間內(nèi)騰挪出大量資金，下調(diào)存量房貸利率是對雙方均相對有利的做法。
路徑漸明
結(jié)合管理部門釋放的信息，招聯(lián)首席研究員董希淼等專家判斷，存量房貸利率調(diào)整可能有兩種做法，即變更合同條款直接降、“以新?lián)Q舊”間接降。
在董希淼看來，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵跨行“轉(zhuǎn)按揭”。可通過市場利率定價自律機制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則。同時，建議各家銀行總行出臺具體方案，明確直接降或間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。
值得關(guān)注的是，當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率的一大掣肘在于銀行凈息差較低。國家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，商業(yè)銀行凈息差收窄至1.74%。明明說：“在銀行凈息差持續(xù)下行背景下，存量貸款利率下調(diào)會進一步壓縮盈利空間。”
某股份行業(yè)務(wù)人士對中國證券報記者表示：“降低存量貸款利率對商業(yè)銀行盈利的影響不小，目前仍處于討論研究階段，距離真正執(zhí)行還有一段時間。在我們總行出臺新的政策前，將一律按照原有政策向客戶做好解釋工作。”
“考慮到人民銀行對存量房貸利率調(diào)整持‘支持和鼓勵’態(tài)度，給予商業(yè)銀行更多自主權(quán)，預(yù)計部分大行將率先行動，發(fā)揮示范作用，其他銀行將結(jié)合自身實際情況作出選擇。”明明說。
專家建議，為提高銀行降低存量房貸利率積極性，可適度降低銀行負(fù)債成本，維護合理息差水平。2022年以來，銀行兩次主動下調(diào)存款利率。目前存款定期化、長期化趨勢明顯，銀行再次主動下調(diào)存款利率仍有一定空間。（來源： 中國證券報）
