長(zhǎng)江商報(bào)消息 □本報(bào)記者 沈右榮
11個(gè)月、45場(chǎng)并購(gòu)、489億元。這三個(gè)數(shù)字讓來(lái)自福建的中小房企泰禾集團(tuán)（000732.SZ）的豪賭之心盡顯。
長(zhǎng)江商報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年前11個(gè)月，泰禾集團(tuán)相繼發(fā)起了45場(chǎng)并購(gòu)，足跡遍及北京、上海、武漢、南京、杭州等全國(guó)多個(gè)重要城市，耗資約489億元。
其實(shí)，2010年借殼上市的泰禾集團(tuán)大舉擴(kuò)張步伐始于2014年，目前已完成在全國(guó)主要城市的布局，實(shí)現(xiàn)區(qū)域性房企向全國(guó)性房企的嬗變。
不過(guò)，在房子回歸住宅屬性調(diào)控政策下，泰禾集團(tuán)由地王專業(yè)戶變?yōu)椴①?gòu)狂人。今年半年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)新增合并子公司達(dá)70家，其中60家為地產(chǎn)、建筑領(lǐng)域。長(zhǎng)江商報(bào)記者初步統(tǒng)計(jì)，系列擴(kuò)張后，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)規(guī)模已從2010年的51.81億元飆升至今年9月底的1835.87億元，暴增34.43倍。
然而，高速擴(kuò)張傳導(dǎo)給泰禾集團(tuán)的是令人側(cè)目的超高負(fù)債率。截至今年三季度末，泰禾集團(tuán)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)85.48%，較年初上升3個(gè)百分點(diǎn)。其有息負(fù)債1229.70億元，凈負(fù)債率達(dá)402.51%，領(lǐng)跑A股房企。而去年底及今年上半年，這一指標(biāo)約為360%、396%。
與負(fù)債快速攀升背道而馳的是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)放緩。2015年，泰禾集團(tuán)的營(yíng)收和凈利增幅高達(dá)70%，而今年前9個(gè)月，凈利增速降至17.71%。
12月17日下午，泰禾集團(tuán)向長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)來(lái)的材料顯示，通過(guò)并購(gòu)、參股等方式，泰禾集團(tuán)拿地成本是公開(kāi)市場(chǎng)的一半，負(fù)債壓力大幅減小。
年內(nèi)激進(jìn)擴(kuò)張，豪擲近500億發(fā)起45場(chǎng)并購(gòu)
在房地產(chǎn)全面調(diào)控、房企洗牌之時(shí)，以激進(jìn)風(fēng)格著稱的泰禾集團(tuán)仍在擴(kuò)張路上加速前進(jìn)。
10.62億元收購(gòu)山西俊嘉95%股權(quán)、2.4億元收購(gòu)藍(lán)天碧水67%股權(quán)、17.87億元收購(gòu)新華都置業(yè)60%股權(quán)、42.52億元收購(gòu)增城荔豐100%股權(quán)及增城荔濤100%股權(quán)……泰禾集團(tuán)的一長(zhǎng)串并購(gòu)賬單讓人眼花繚亂。
公開(kāi)信息顯示，今年前11個(gè)月，泰禾集團(tuán)發(fā)動(dòng)了45場(chǎng)并購(gòu)，遍布北京、上海、南京、南昌、杭州、武漢、天津、太原等全國(guó)重要市場(chǎng)合計(jì)耗資489億元。新增11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，耗資超54億元。
長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，泰禾集團(tuán)不滿足于閩南一城一池的得失，將目光投向全國(guó)市場(chǎng)。此前，其依靠激進(jìn)拿地博得地王專業(yè)戶之名，如今，則靠大舉并購(gòu)小型房企曲線拿地。
以泰禾集團(tuán)進(jìn)軍武漢為例。今年7月12日，泰禾集團(tuán)出資2億元從武漢城開(kāi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司手中拿下武漢金沙40%股權(quán)，并于武漢金沙簽約，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建設(shè)武漢金沙持有的蔡甸區(qū)金沙半島項(xiàng)目。
4個(gè)月后，泰禾集團(tuán)再出手布局，以3.49億元拿下了武漢尚品置業(yè)98.60%股權(quán)及相關(guān)資產(chǎn)，從而獲得位于武漢蔡甸區(qū)的兩個(gè)地塊土地使用權(quán)及開(kāi)發(fā)權(quán)。
武漢的布局只是泰禾集團(tuán)全國(guó)擴(kuò)張的縮影。長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，泰禾集團(tuán)在并購(gòu)路上頻出大手筆，其交易價(jià)格也由億元到數(shù)億元再到數(shù)十億元。
Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，泰禾集團(tuán)并購(gòu)的交易價(jià)超10億元的項(xiàng)目不在少數(shù)，如10月12日收購(gòu)恒祥置業(yè)65%股權(quán)及36.71億債權(quán)，耗資40.12億元。9月21日出資21億元收購(gòu)軒龍置業(yè)45%股權(quán)，此前一周耗資31.79億元將沃得寶華100%股權(quán)納入麾下。6月21日、24日，相繼拿下潤(rùn)天置業(yè)100%股權(quán)、福建中設(shè)100%股權(quán)，合計(jì)耗資34億元。
今年半年報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)新增合并子公司達(dá)70家，其中60家為房地產(chǎn)、建筑企業(yè)。
對(duì)于泰禾集團(tuán)通過(guò)并購(gòu)模式切入二三線城市的手法，一名專注于地產(chǎn)的律師向長(zhǎng)江商報(bào)記者稱，在目前地產(chǎn)調(diào)控的政策下，二三線城市拿地的門檻不斷提高，成本較大，通過(guò)并購(gòu)模式開(kāi)疆拓土，能實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張目的，且拿下的是存量房（土地），縮短了周轉(zhuǎn)周期。
在其看來(lái)，這一模式對(duì)資金的需求較為旺盛。
總負(fù)債7年猛增44倍，六成資產(chǎn)是存貨
大舉擴(kuò)張帶來(lái)的是泰禾集團(tuán)負(fù)債高懸，財(cái)務(wù)壓力凸顯。
2010年借殼福建三農(nóng)上市后，泰禾集團(tuán)開(kāi)始擴(kuò)張，截至今年三季度末，其資產(chǎn)規(guī)模達(dá)1835.87億元，較2010年底的51.81億元增長(zhǎng)了34.43倍。
相較于資產(chǎn)規(guī)模的暴增，泰禾集團(tuán)負(fù)債的增長(zhǎng)速度還要迅猛。同期負(fù)債總額為1569.28億元，較2010年底的34.78億元暴增了44.12倍。
數(shù)據(jù)顯示，2015年，泰禾集團(tuán)總資產(chǎn)和總負(fù)債均為數(shù)百億，到今年9月底，3年增長(zhǎng)了千億。
一名房企人士向長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，一般而言，房企的負(fù)債水平要看其有息負(fù)債及短期償債能力，畢竟總負(fù)債中還有不少預(yù)收賬款以及代確認(rèn)的銷售收入等。
長(zhǎng)江商報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，截至今年9月底，泰禾集團(tuán)的有息負(fù)債1229.70億元，占其總負(fù)債的78.36%。其中，短期負(fù)債263.09億元、一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債101.76億元、長(zhǎng)期負(fù)債631.32億元、應(yīng)付債券233.53億元。由此計(jì)算其凈負(fù)債率高達(dá)402.51%，遠(yuǎn)超同為閩系房企陽(yáng)光城281.48%的凈負(fù)債水平。
從償債能力看，截至三季度末，泰禾集團(tuán)資產(chǎn)負(fù)債率勁升至85.48%，超過(guò)房企80%的警戒線。其流動(dòng)比率為2.31倍，較年初的2.48倍略有下滑，速動(dòng)比率0.64倍，較年初的0.44倍有所上升，但依然偏低。
具體來(lái)看泰禾集團(tuán)的流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)值。三季報(bào)顯示，流動(dòng)資產(chǎn)1592.86億元，其中貨幣資金156.68億元，存貨1153.99億元，存貨占比72.45%，也占到總資產(chǎn)的62.86%。毫無(wú)疑問(wèn)，156.68億元的貨幣資金不足以覆蓋688.21億元的流動(dòng)負(fù)債。
而在其高達(dá)1153.99億元的存貨中，大部分是其通過(guò)并購(gòu)獲得的存量房（土地），其變現(xiàn)有一個(gè)過(guò)程。
前3季度銷售回款僅44%，金融夢(mèng)想不及預(yù)期
巨額債務(wù)下的泰禾集團(tuán)盈利能力也在下滑。三季報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入159.84億元，同比增長(zhǎng)39.73%，持平去年，但約為2015年76.93%的一半。同期凈利潤(rùn)14.29億元，增速為17.71%，比去年的28.84%下滑了11個(gè)百分點(diǎn)，較2015年的69%增速少了50個(gè)百分點(diǎn)。
另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，銷售強(qiáng)勁增長(zhǎng)，但回款率偏低。今年前三季度，泰禾集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售金額478.1億元，同比大漲103.4%，但銷售回款率僅為44%，顯示其資金回籠較慢。
其實(shí)，金融業(yè)出身的泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森或早已意識(shí)到這一問(wèn)題。公開(kāi)資料顯示，2015年，泰禾集團(tuán)就確立了“以房地產(chǎn)為核心，以金融和投資為兩翼”的“一核兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，嘗試探索金融和投資領(lǐng)域發(fā)展機(jī)會(huì)，以此作為房地產(chǎn)之后的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
不過(guò)，截至目前，泰禾集團(tuán)的金融夢(mèng)想不太理想。
承載泰禾集團(tuán)金融夢(mèng)想是泰禾金控，由泰禾集團(tuán)和泰禾投資于2015年共同設(shè)立，泰禾集團(tuán)出資8億元持股80%，隨后又進(jìn)行了增資。當(dāng)年，泰禾金控虧損113.42萬(wàn)元，去年盈利969.45萬(wàn)元，而今年前4個(gè)月的凈利只有數(shù)萬(wàn)元。
今年5月，泰禾集團(tuán)將持有的泰禾金控2%股權(quán)作價(jià)5017.21萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓予控股股東泰禾投資?？毓勺儏⒐?，表內(nèi)變成表外。
資料顯示，泰禾集團(tuán)還曾參與發(fā)起設(shè)立海峽人壽、華通銀行等，如今或無(wú)消息或已退出。
在研究人士看來(lái)，房子回歸住宅屬性、降杠桿背景下，地產(chǎn)主業(yè)盈利能力難有大的起色，而金融布局業(yè)績(jī)也未達(dá)預(yù)期，未來(lái)，為了應(yīng)對(duì)高負(fù)債，泰禾集團(tuán)可能在資產(chǎn)上做減法。
長(zhǎng)江商報(bào)記者注意到，今年10月，泰禾集團(tuán)清倉(cāng)了東興證券，預(yù)計(jì)收回投資4.2億元。
泰禾集團(tuán)的另一個(gè)募資計(jì)劃是員工持股。此次員工持股計(jì)劃將向員工募資3.80億元。
值得一提的是，去年，泰禾集團(tuán)曾推出高達(dá)98億元的定增方案，后又調(diào)減至70億元。截至目前尚無(wú)進(jìn)一步消息。
