北京搶房潮調查：二手房焦灼背后的全國去庫存困局

　　最近房價的又一輪瘋漲，讓近期想買房的人有一種備受煎熬的感覺。

　　9月19日，國家統(tǒng)計局公布8月份全國70個大中城市住宅銷量數據。數據顯示，房價出現全面上漲。其中，8月份北京新建商品住宅和二手房成交價格分別環(huán)比上漲3.8%和3.9%，上漲速度遠高于7月份的1.7%和1.6%。

　　房價日漲30萬

　　近日，記者在北京一不動產交易大廳，看到的到處是焦灼的面孔，人滿為患的大廳內，人們?yōu)榱伺抨牻灰锥辜钡氐却?/p>

　　而在東城區(qū)一鏈家門店，負責人告訴記者，最近業(yè)主誠心出售的房子都賣的差不多了，成交很快，成交量很高，房源越來越少越來越緊張，價格就蹭蹭地漲上去了。

　　而天通苑一麥田房產門店的房產中介則告訴記者，現在雖然買主很多，但是成交一套房子卻很不容易，因為誠意賣房的業(yè)主少了，業(yè)主不斷坐地起價，一套房隔天漲個30萬的情況太多了。

　　最近一直計劃購房的李女士告訴記者，其在中秋看房，看好了一套的，隔了一天就被人搶了，也不知道是中介故意的還是真的這么搶手。后來又看了一個，說好300萬，一說去看房，就瞬間漲到330萬了，弄的自己很郁悶都沒去看。

　　“最近我還看了一個新盤，也不臨近地鐵，也不是學區(qū)房，也就兩三周時間吧，當時看的時候31000元/平米，現在都36000元了。”李女士告訴記者，因為是在房山區(qū)域，自己一開始看房沒有做很高預算， 覺得260萬到280萬之間還能接受，后來真是越看價越高，后來覺得300萬也行，看到現在覺得400萬也能接受了。

　　鏈家相關負責人告訴記者，買方的買漲不買跌、賣方的持房待漲，以及銀行寬松的信貸政策，聯合作用推高了北京的樓市，包括近日瘋漲的二手房市場。

　　房天下二手房電商集團北京公司區(qū)域總監(jiān)張云峰分析稱，我國消費有個觀點，買漲不買跌，許多客戶都在追漲，現在他們確實擔心買不到房子，甚至再等等手里的錢都不夠首付了。

　　北京市場庫存驟減

　　而在北京市場，成交量的飆升直接帶來了庫存的驟減。

　　北京市場8月的統(tǒng)計數據顯示，北京新房價格環(huán)比上漲3.8%，二手房價格環(huán)比上漲3.9%。中原地產首席分析師張大偉表示，8月北京房價環(huán)比漲幅為5個月來新高。另外，北京8月二手房成交達到了25670套，環(huán)比、同比均出現了明顯的上漲。張大偉稱，今年前8月北京商品房住宅供應刷新歷史最低，僅供應了18399套，同比減少37.2%，供應量與供應面積均刷新了歷史最低紀錄。同時成交量依然低于2015年，商品房住宅合計簽約32964套，同比下降了10.7%，但成交面積達到了491萬平米，是最近3年的最高點，大戶型成交比例明顯上漲。此外，成交均價達到了35424元/平米，這也創(chuàng)造了歷史最高點。

　　此外，截至8月，北京樓市庫存數據僅5.8萬套，同比下降了23.7%。

　　而樓市進入9月，火氣更旺。

　　9月21日，記者統(tǒng)計各市場機構二手房成交數據發(fā)現獲悉，9月份截至9月20號，北京二手住宅共網簽超1.67萬套，比上月同期漲近兩成。除去雙休日，9月上半月工作日每日的網簽量基本都在1000套以上，其中9月19日和9月20日的日成交套數分別達到1371套和1312套。

　　另據偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，9月上半月，北京市二手住宅共網簽12517套，比8月上半月上漲16.5%。除去雙休日，上半月工作日每日的網簽量基本都在1000套以上，僅有9月1日、6日兩天低于1000套。工作日日均網簽量為1178套，比8月上半月上漲近三成。

　　青島大學經濟學院教授易憲容指出，根據國家統(tǒng)計局的數據綜合分析，1-8月份的房地產市場數據，最顯著的一個特點是住房價格無論是新房還是二手房都出現普遍上漲。房價在上漲，而相應的金融市場條件沒有變化，即住房按揭貸款利率及首付比例仍然處于低位，這會不斷地強化房價繼續(xù)上漲的預期，吸引更多住房投資投機者涌入市場。目前在一些城市醞釀出臺調控政策之際，資金加快涌入其房地產市場，這與房價上漲預期正在強化有關。

　　調控加碼

　　不過，北京等一線城市和部分熱點城市新房和二手房的虛火，也宣告了政府試圖通過加杠桿來促進去庫存計劃的失敗。

　　根據國家統(tǒng)計局公布的8月份商品房庫存數據，從數字上去庫存從庫存最高峰的2016年2月份的7.39億平米到8月份的7.08億平米，只去了4%的庫存。

　　張大偉認為，單獨看數據花費了3.3萬億房貸刺激下去庫存只完成了4%，更并非雨露均沾，實際只去了少數的一二線城市。僅僅13個熱點城市，8月單月庫存就減少了248萬平米，也就是說全國其他所有城市庫存只減少了264萬平米。

　　張大偉稱， 2016年是有史以來中國房地產政策環(huán)境最寬松的時期。從中央到地方，一系列重磅的樓市刺激政策輪番出臺，全國范圍內去庫存已成為當務之急。樓市刺激政策主要涉及信貸、稅收、購房補貼等各類實質性環(huán)節(jié)，甚至購房契稅也史無前例作出調整放松，強勁地支撐了市場的全面復蘇。

　　但目前看，加杠桿只導致樓市“虛火”上升，放大樓市“虹吸效應”，資金過度向一二線城市集中，既使熱點城市房價高位跳漲，也增加了三四線城市去庫存的難度。

　　張大偉認為，本輪政策最大的問題是去庫存時沒有一城一策，刺激政策一窩蜂，過多的指望銀行在房地產領域加杠桿，而對于銀行來說，選擇性的支持了核心區(qū)域，這就導致在一線城市暴漲后，再蝗蟲一樣的進入二線城市，未來需要多大的資金量才能繼續(xù)撬動三線、四線城市去庫存？

　　“目前中央已經開始貫徹因城施策的大導向，各城市繼續(xù)細分市場、進而出臺差異化政策的做法也開始增加。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。杭州樓市重啟限購政策，說明自2014年取消限購后，政策周期又出現了拐點。

　　嚴躍進預計，在杭州收緊政策之后，會倒逼市場需求進一步流入到周邊的其他城市，類似嘉興、嘉善、紹興、柯橋、昆山、花橋、無錫、吳江、南通、海門等城市或區(qū)域，會面臨一個成交量繼續(xù)上升、房價繼續(xù)上漲的可能。

　　張大偉認為，在杭州、廈門、武漢等城市紛紛出臺限購、限貸政策之后，未來預計還有多個城市可能會繼續(xù)升級調控政策。