近日，部分一線城市、熱點(diǎn)城市上調(diào)了首套房貸款利率下限，部分城市的利率下限由2.9%上調(diào)至3.1%，一時(shí)間引發(fā)市場(chǎng)的高度關(guān)注與廣泛討論。有聲音擔(dān)憂：房?jī)r(jià)是不是要因此上漲了？房地產(chǎn)政策是不是要轉(zhuǎn)向了？
不論是降價(jià)還是漲價(jià)，價(jià)格變動(dòng)是結(jié)果與表象，其背后的供需變動(dòng)才是主因與驅(qū)動(dòng)力。分析房貸利率上調(diào)要通過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，看清楚部分一線城市、熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)、房貸市場(chǎng)供需變化就會(huì)發(fā)現(xiàn)，本次房貸利率下限上調(diào)屬于正常的市場(chǎng)行為。
從需求端看，隨著各項(xiàng)存量政策加快落實(shí)、一攬子增量政策加力推出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心進(jìn)一步得到提振，市場(chǎng)交易活躍，房地產(chǎn)向著止跌回穩(wěn)的方向邁進(jìn)。一方面，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)交易提速，月度改善幅度為今年以來(lái)最大。其中，一線城市的銷售額10月份當(dāng)月實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。另一方面，房?jī)r(jià)回穩(wěn)跡象初步顯現(xiàn)。今年10月份，一線城市新建商品住宅的銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄，二手房住宅價(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)漲；二三線城市新建商品住宅、二手房住宅的銷售價(jià)格環(huán)比降幅均出現(xiàn)不同程度的收窄。
從供給端看，由于凈息差持續(xù)收窄，商業(yè)銀行有動(dòng)力適當(dāng)上調(diào)房貸利率、增加資產(chǎn)端收益。最新監(jiān)管數(shù)據(jù)顯示，截至今年三季度末，我國(guó)商業(yè)銀行的凈息差為1.53%，較二季度末的1.54%進(jìn)一步收窄。商業(yè)銀行維持相對(duì)穩(wěn)定的凈息差、利潤(rùn)水平，能夠?yàn)榛怙L(fēng)險(xiǎn)預(yù)留家底、增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的韌性。以化解風(fēng)險(xiǎn)為例，銀行既要用利潤(rùn)來(lái)核銷壞賬，也要未雨綢繆，從利潤(rùn)中拿出一部分錢作為“對(duì)沖壞賬的準(zhǔn)備資金”。市場(chǎng)預(yù)計(jì)，本次部分城市上調(diào)房貸利率下限后，有助于適當(dāng)緩解商業(yè)銀行的息差壓力。
當(dāng)前，我國(guó)房貸利率已實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，貸款價(jià)格隨行就市，市場(chǎng)無(wú)需過(guò)度解讀。今年5月份，中國(guó)人民銀行宣布取消全國(guó)層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限，首套房、二套房貸款利率均不再設(shè)置政策下限，這意味著，我國(guó)房貸利率實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)化。但需注意，雖然全國(guó)層面的政策下限已經(jīng)取消，但由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域差異較大，各地可因城施策，尤其對(duì)于一線城市、部分熱點(diǎn)城市來(lái)說(shuō)，各地政府可自主決定當(dāng)?shù)胤抠J利率的政策下限。近日部分城市上調(diào)房貸利率下限，實(shí)際上就是上調(diào)了首套房貸款利率的政策下限，從理論上講，該城市轄區(qū)內(nèi)的各家商業(yè)銀行可以在政策下限的基礎(chǔ)上決定加價(jià)還是保持不變。
房貸利率下限上調(diào)并不意味著房地產(chǎn)政策出現(xiàn)了重大轉(zhuǎn)向。一方面，上調(diào)后的首套房貸款利率仍處于歷史低位；另一方面，優(yōu)化首付比例以及取消住房限購(gòu)、限售、限價(jià)等存量措施仍繼續(xù)保持。接下來(lái)，要認(rèn)真貫徹落實(shí)好黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，積極主動(dòng)適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生深刻變化的客觀現(xiàn)實(shí)，嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，在優(yōu)化土地、財(cái)稅、金融政策等方面協(xié)同發(fā)力，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。 （作者：郭子源 來(lái)源：經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)）
