“分化明顯”“前冷后熱”，這是業(yè)內(nèi)對(duì)于2021年樓市的概括。新的一年來臨，房地產(chǎn)市場將會(huì)有怎樣表現(xiàn)？專家、機(jī)構(gòu)又是如何預(yù)判呢？
資料圖 中新經(jīng)緯 攝
官方定調(diào)
對(duì)于新一年房地產(chǎn)市場，央行、住建部已經(jīng)明確定調(diào)。
日前召開的2022年央行工作會(huì)議指出，央行系統(tǒng)要全面深化金融改革開放，堅(jiān)持創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展，推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。其中提出，堅(jiān)持推動(dòng)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
在此次會(huì)議召開之前，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。央行金融市場司司長鄒瀾指出，房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場化手段。
另據(jù)新華社報(bào)道，住建部部長王蒙徽在接受采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場的基本面沒有變，住房需求依然旺盛。將堅(jiān)決落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議部署，牢牢堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，加強(qiáng)預(yù)期引導(dǎo)，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
王蒙徽提到，一是保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性；二是增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性；三是堅(jiān)決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)；四是持續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。
值得一提的是，在2021年，不少房企被債務(wù)高企和現(xiàn)金流短缺“壓垮”，出現(xiàn)了信用違約。對(duì)此，央行行長易綱表示，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長期市場的正常融資功能。有關(guān)部門和地方政府已積極采取措施，穩(wěn)妥有序化解風(fēng)險(xiǎn)，市場預(yù)期正在逐步改善。
王蒙徽也稱，將以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，按照省市統(tǒng)籌的工作要求，以法治化市場化為原則，確保社會(huì)穩(wěn)定、國家和群眾利益不受損失。
資料圖 中新經(jīng)緯 熊思怡 攝
預(yù)計(jì)交易規(guī)模仍然巨大
回望2021年樓市，在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，過熱的現(xiàn)象其實(shí)也是因?yàn)橐咔橄赂黝愘Y金會(huì)加快進(jìn)入房地產(chǎn)，“但類似恐慌性的資金進(jìn)入后，其實(shí)也難以持續(xù)，所以后續(xù)市場就會(huì)突然轉(zhuǎn)冷。換句話說，過熱的現(xiàn)象是暫時(shí)的，而過冷反而是符合預(yù)期的。”
對(duì)于2022年，嚴(yán)躍進(jìn)在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)表示，從央行當(dāng)前政策精神來看，房地產(chǎn)市場總體會(huì)面臨一個(gè)寬松的機(jī)會(huì)，尤其是信貸等方面的政策會(huì)進(jìn)一步寬松。樓市將呈現(xiàn)U型態(tài)勢，上半年預(yù)計(jì)壓力還是比較大；而到了下半年，預(yù)計(jì)政策放松后會(huì)形成一些新的有利的因素，進(jìn)而促進(jìn)樓市小幅回暖。
中信證券認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟(jì)支柱地位不變，政策穩(wěn)定市場的意圖不變，但政策的內(nèi)容較之歷史有變化，行業(yè)的競爭格局有變化，行業(yè)集中度可能開始下降。與此同時(shí)，按揭利率和貸款利率對(duì)房地產(chǎn)需求的決定性作用不變，預(yù)計(jì)從銷售到投資的復(fù)蘇鏈條不變。
據(jù)貝殼研究院測算，房地產(chǎn)按揭總量將達(dá)到8萬億元，預(yù)計(jì)能撬動(dòng)22-23萬億元的地產(chǎn)交易額。盡管銷售額可能會(huì)有小幅下降，但交易規(guī)模仍然巨大。
按照當(dāng)前發(fā)展進(jìn)程，貝殼研究院稱，一季度部分核心城市的二手房市場成交量將企穩(wěn)，二季度價(jià)格就能夠穩(wěn)住。新房市場也會(huì)隨之改善，并逐步傳遞到土地市場，從而使整體房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出一種鏈?zhǔn)叫迯?fù)態(tài)勢。
不過，貝殼研究院強(qiáng)調(diào)，也要看到，目前市場回升是溫和的、脆弱的、分化的，而行業(yè)整體低溫的局面并未明顯改善，房價(jià)還在慣性下跌，市場預(yù)期、新房項(xiàng)目開盤去化率仍處行業(yè)發(fā)展低位；部分房企風(fēng)險(xiǎn)尚未解除，行業(yè)拿地投資需求不足。
嚴(yán)躍進(jìn)也稱，要看到房地產(chǎn)市場的回暖面臨很多阻力，尤其是雖然政策面寬松，但是購房者入市意愿是否絕對(duì)強(qiáng)，以及購房者支付能力是否足夠高，“這都是有不確定性因素的，容易對(duì)市場行情造成困擾”。(中新經(jīng)緯 董文博)
(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)
